Na de scheiding: wat met de hypothecaire lening?

“Meestal gaat een koppel samen een hypothecaire lening aan”, legt John Romain van Immotheker uit. “Beide partners zijn vaak elk voor 50% eigenaar van de woning, maar wel allebei voor 100% aansprakelijk voor de lening.” Gaat het koppel uit elkaar zonder duidelijke afspraken, dan kan dat voor complexe situaties zorgen.

Ga je uit elkaar terwijl er nog een hypothecaire lening loopt? Dan zijn er meestal twee mogelijke oplossingen: je verkoopt samen de woning, of één partner koopt de andere uit. John Romain van Immotheker legt uit hoe dat financieel werkt.

Een eerste optie is de gezamenlijke woning verkopen. De opbrengst wordt daarna verdeeld tussen beide ex-partners, maar niet altijd perfect fiftyfifty.

“Stel dat de woning 300.000 euro waard is”, zegt Romain. “De ene partner bracht oorspronkelijk 30.000 euro eigen middelen in, de andere 20.000 euro. Dan krijgt de partner die meer inbracht eerst die extra 10.000 euro terug.”

Van de resterende verkoopprijs wordt vervolgens het openstaande saldo van de hypothecaire lening afgetrokken. Is er bijvoorbeeld nog 50.000 euro krediet af te betalen, dan blijft er 240.000 euro over om te verdelen tussen beide partners.

Hou wel rekening met extra kosten, zoals:

• notariskosten
• registratiebelasting
• een wederbeleggingsvergoeding bij vervroegde terugbetaling van de lening

Een tweede mogelijkheid is dat één ex-partner in de woning blijft en de andere uitkoopt. Dat betekent wel dat de bank akkoord moet gaan.

“De kredietverstrekker moet beoordelen of één persoon de lening alleen kan dragen”, legt Romain uit. “Vaak gaat het dan om de bestaande hypotheek én een extra lening voor de uitkoopsom.”

Voorbeeld:

• netto maandloon: 3.500 euro
• huidige maandelijkse afbetaling: 800 euro
• openstaand krediet: 50.000 euro
• extra lening voor uitkoop: 110.000 euro
• looptijd: 20 jaar
• vaste rentevoet: 3,81%

In dat geval kost de extra lening ongeveer 652 euro per maand. Samen met de bestaande afbetaling komt de totale maandlast uit op 1.452 euro.

Of de bank akkoord gaat, hangt vooral af van je financiële situatie. Veel kredietverstrekkers hanteren als richtlijn dat maximaal 50% van het beschikbare inkomen naar leningen en vaste lasten mag gaan.

“In dit voorbeeld bedraagt die grens 1.750 euro per maand”, zegt Romain. “Heb je geen andere grote financiële verplichtingen, dan is de kans groot dat de bank akkoord gaat en de andere ex-partner niet langer hoofdelijk aansprakelijk blijft.”

Is het inkomen onvoldoende? Dan kan de lening eventueel worden herschikt over een langere looptijd. Hou er wel rekening mee dat je vandaag meestal een hogere rentevoet betaalt dan vroeger.

Wil je na een scheiding of relatiebreuk de gezamenlijke woning overnemen? Dan moet je niet alleen je ex-partner uitkopen, maar ook rekening houden met extra kosten zoals registratiebelasting, notariskosten en een nieuwe hypotheeklening.

 

Verdeelrecht bij uitkoop van de woning

Wanneer één partner de andere uitkoopt, betaal je doorgaans een verdeelrecht van 1% op de waarde van de gezinswoning. Dat is een registratiebelasting die geldt bij de verdeling van een woning tussen mede-eigenaars.

“Bij een woning met een waarde van 300.000 euro bedraagt het verdeelrecht dus 3.000 euro”, zegt John Romain van Immotheker.

 

Notariskosten bij een scheiding

Daarnaast zijn er ook notariskosten verbonden aan de overname van de woning. Het ereloon van de notaris wordt berekend op de helft van de waarde van het huis.

In dit voorbeeld:

• woningwaarde: 300.000 euro
• berekeningsbasis notarisereloon: 150.000 euro
• ereloon notaris: ongeveer 1.700 euro

Daarbovenop komen nog administratieve en andere kosten, waardoor de totale notariskosten oplopen tot ongeveer 4.100 euro.

 

Kosten voor een nieuwe hypotheeklening

Moet je extra lenen om je ex-partner uit te kopen? Dan betaal je ook kosten voor de nieuwe hypotheek.

“Leen je bijvoorbeeld 110.000 euro voor de uitkoop, dan betaal je daarbovenop nog ongeveer 3.950 euro aan krediet- en hypotheekkosten”, aldus Romain.

 

Totale kost bij uitkoop ex-partner

In dit voorbeeld loopt de totale rekening snel op:

• 3.000 euro verdeelrecht
• 4.100 euro notariskosten
• 3.950 euro kosten nieuwe hypotheeklening

Totaal: ongeveer 11.050 euro aan bijkomende kosten bij de overname van de woning.

 

Krijg je van de bank geen nieuw hypothecair krediet? Dan wordt het moeilijk om de woning alleen over te nemen na een scheiding of relatiebreuk.

“De kredietverstrekker zal in dat geval meestal eisen dat de andere ex-partner hoofdelijk aansprakelijk blijft voor de lening”, legt John Romain van Immotheker uit.

Welke oplossingen zijn er dan nog? 

1. De woning verkopen 
2. Eén partner blijft er wonen en betaalt huur 
3. De woning verhuren 

Welke oplossing het best past, hangt af van jullie financiële situatie, de relatie met de ex-partner en de afspraken die jullie samen maken.