Je nieuwe woning financieren met een lopende woonlening: hoe doe je dat?

Als je bank een hypotheekoverdracht of pandwissel toelaat, kan je de hypothecaire inschrijving op je oude woning laten overdragen voor de financiering van je nieuwe woning. Daarvoor sluiten de kredietgever, de kredietnemer (jijzelf, dus) en een eventuele derde hypotheekverstrekker een notariële overeenkomst.

Met een hypotheekoverdacht kan je je nieuwe woning afbetalen met je oude hypothecaire lening tegen dezelfde voorwaarden. Als die voorwaarden interessanter zijn dan die waartegen je vandaag leent, is dat uiteraard positief voor jou.

Enkel voordelen van een hypotheekoverdracht:

• Je bestaande lening blijft doorlopen. Je betaalt dus geen wederbeleggingsvergoeding omdat je vervroegd terugbetaalt.
• Je schuldsaldoverzekering die afsloot bij je vorige hypothecaire lening loopt gewoon verder.
• Je betaalt minder dossier- en notariskosten. Je betaalt enkel voor het opstellen van de notariële overeenkomst, maar minder dan wanneer je een volledig nieuwe hypotheek afsluit.
• Bij een hypotheekoverdracht moet je slechts een eenmalige registratierecht betalen.
• Als je woonlening een fiscaal voordeel opleverde, blijf je daar mogelijk van genieten, aangezien het om hetzelfde krediet gaat.

De bank moet akkoord gaan met de overdracht. De bank is niet verplicht om op je vraag in te gaan. De kredietverstrekker bekijkt hoeveel winst hij laat liggen door jou goedkoop te laten lenen én neemt jouw totale rendabiliteit als klant onder de loep. Welke producten heb je nog bij de bank? Als je bij dezelfde bank bijvoorbeeld aan pensioensparen doet of een mooie beleggingsportefeuille aanhoudt, maak je meer kans om je oude lening met je gunstige rente te behouden.

Het hangt er natuurlijk ook van af hoe groot het verschil is tussen de rente waarmee je je bestaande woonlening terugbetaalt en de rente waartegen de bank jou vandaag een woonkrediet kan toekennen. Als de rente intussen veel hoger ligt, verkleint de kans dat de bank een hypotheekoverdracht toekent.

Let op: om de hypotheek te kunnen overzetten, moet de notaris de aktes voor de verkoop van je oude woonst, de aankoop van je nieuwe woning en de hypotheekoverdracht op dezelfde dag en aaneensluitend kunnen opstellen.

Stel dat je oude woning wel verkocht raakt, maar dat de aankoop van je nieuwe woonst niet op dezelfde dag plaats kan vinden. Dan kan de bank uitzonderlijk toch met een hypotheekoverdracht instemmen. De notaris moet dan vastleggen dat de aankoop van je nieuwe woning binnen de twee maanden gebeurt. De opbrengst van de verkoop staat ondertussen op een geblokkeerde rekening bij de bank. Als dat scenario niet mogelijk is, moet je voor de nieuwe woning een nieuw hypothecair krediet aangaan en voor je verkochte woning het lopende woonkrediet terugbetalen.

Volstaat het uitstaande bedrag van je overgedragen lening niet om je nieuwe aankoop volledig te financieren? Dan is een tweede woonlening met een tweede hypothecaire waarborg sowieso nodig, tenzij je het verschil met eigen middelen bijpast. De nieuwe woonlening verkrijg je dan tegen nieuwe voorwaarden en zonder het fiscale voordeel dat je met de vorige lening mogelijk genoot. Sinds 1 januari 2025 kan je in geen enkel gewest nog een tweede hypothecaire lening met fiscaal voordeel aangaan voor je eigen woning.