Een woning kopen of verkopen: deze documenten zijn noodzakelijk

Verkoop je een woning in Vlaanderen? Dan ben je verplicht een Energieprestatiecertificaat (EPC) voor te leggen. Dat certificaat toont hoe energiezuinig de woning is en wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige type A van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. De kostprijs ligt meestal tussen 110 en 250 euro.

Koop je een woning met EPC-label E of F? Dan moet je die binnen zes jaar na aankoop energetisch renoveren tot minstens EPC-label D. Dat speelt ook een belangrijke rol bij het afsluiten van een hypothecaire lening.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt een gelijkaardige verplichting via het EPB-certificaat (Energie Prestatie Binnenklimaat). Dat attest is verplicht bij de verkoop van:

• woningen groter dan 18 m²
• kantoren groter dan 500 m²

Er bestaan verschillende EPB-modellen voor:

• nieuwbouw
• oudere of gerenoveerde woningen
• kantoren

Een EPB-keuring mag enkel uitgevoerd worden door een erkende EPB-certificateur van Leefmilieu Brussel. Ook hier betaal je gemiddeld tussen 110 en 250 euro voor het certificaat.

Wie een woning verkoopt in België, moet een keuringsverslag van de elektrische installatie kunnen voorleggen aan de koper. Dat document bevestigt of de elektrische circuits voldoen aan de veiligheidsnormen en helpt risico’s zoals kortsluiting, brand of elektrocutie te voorkomen.

Voor woningen waarvan de elektrische installatie vóór 1981 in gebruik werd genomen, moet de verkoper een elektrische keuring laten uitvoeren vóór het ondertekenen van de notariële akte.

Voor installaties van na 1981 geldt een verplichte periodieke controle om de 25 jaar. Oudere installaties moeten niet opnieuw gekeurd worden, tenzij ze ingrijpend werden uitgebreid of aangepast.

Een geldig keuringsverslag is een gelijkvormigheidsattest volgens het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI). De controle mag alleen uitgevoerd worden door een erkend controleorganisme van de FOD Economie.

De kostprijs van een elektrische keuring ligt gemiddeld tussen de 150 en 200 euro.

Wie in België een woning verkoopt, moet ook een bodemattest kunnen voorleggen. Dat attest geeft informatie over de toestand van de grond waarop de woning staat. Het document is verplicht vóór de ondertekening van het compromis en wordt vaak aangevraagd door de notaris.

In Vlaanderen wordt het bodemattest afgeleverd door de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). De kostprijs hangt af van de grootte van het perceel en van de vraag of er een bodemonderzoek nodig is.
Richtprijzen in Vlaanderen:

• 73,05 euro voor een volledig kadastraal perceel zonder bodemonderzoek
• 275,05 euro voor een deel van een kadastraal perceel

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is Leefmilieu Brussel (ook wel het Brussels Instituut voor Bodembeheer (BIM)) verantwoordelijk voor de bodemattesten.
Kostprijs in Brussel:

• 60 euro voor een standaardaanvraag
• 500 euro voor een dringende aanvraag binnen maximaal vijf werkdagen

Een bodemattest is een belangrijke stap bij de verkoop van vastgoed en voorkomt verrassingen over mogelijke bodemverontreiniging.

Bij de verkoop van een woning zijn stedenbouwkundige inlichtingen verplicht. De gemeente beschikt over belangrijke informatie over het pand, zoals verleende omgevingsvergunningen of stedenbouwkundige vergunningen. Die documenten tonen welke bouwwerken en verbouwingen officieel toegelaten zijn.

Voor deze informatie kan je terecht bij de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente. In de meeste gevallen vraagt de notaris het stedenbouwkundig uittreksel aan tijdens het verkoopproces.

De regels rond stedenbouwkundige inlichtingen verschillen per gewest in België. Ook de kostprijs varieert van gemeente tot gemeente.

Wie een woning verkoopt, moet ook de kadastrale legger en het kadasterplan kunnen voorleggen. Die officiële documenten bevatten belangrijke informatie over het pand en zijn verplicht bij de verkoop van vastgoed in België.

De kadastrale legger bevat onder meer:

• de gegevens van de eigenaar
• details over het pand
• het bouwjaar van de woning
• de exacte oppervlakte van het perceel

Het kadasterplan geeft dezelfde informatie weer in kaart- of illustratievorm.

De documenten zijn verkrijgbaar via de FOD Financiën. Eigenaars kunnen ze digitaal aanvragen via MyMinfin. Via CadGIS is het mogelijk om het Belgische kadastrale percelenplan gratis online te raadplegen en af te drukken.

De kostprijs voor gegevens uit de kadastrale legger via MyMinfin varieert van gratis tot ongeveer tien euro. Ook notarissen en vastgoedmakelaars kunnen deze documenten opvragen.

Wie een appartement verkoopt, moet naast de standaardattesten ook specifieke documenten van de mede-eigendom kunnen voorleggen. Die documenten geven de koper inzicht in het beheer van het gebouw en mogelijke toekomstige kosten.

Verplichte documenten bij verkoop van een appartement:

• de jaarbalansen van de mede-eigendom
• de verslagen van de algemene vergaderingen van de voorbije drie jaar

In die verslagen staat onder meer:

• welke beslissingen de mede-eigenaars namen
• welke werken gepland of uitgevoerd werden
• welke taken de raad van mede-eigendom uitvoert
• welke kosten mogelijk nog volgen voor de gemeenschappelijke delen

Die informatie is belangrijk voor kandidaat-kopers. Zo kunnen zij nagaan of er bijvoorbeeld grote renovaties of extra bijdragen gepland zijn in het appartementsgebouw.

De documenten zijn meestal gratis verkrijgbaar via de syndicus van het gebouw.

Wie in Vlaanderen een woning verkoopt die gebouwd werd voor 2001, moet verplicht een asbestattest kunnen voorleggen aan de koper. Dat attest geeft informatie over de aanwezigheid van asbest in het gebouw.

Het asbestattest vermeldt:

• welke materialen of onderdelen asbest bevatten
• de toestand van het aanwezige asbest
• advies over veilig beheer of verwijdering van asbesthoudende materialen

De asbestinventarisatie wordt uitgevoerd door een deskundige die gecertificeerd is door OVAM.

De kostprijs van een asbestattest hangt af van:

• de grootte van de woning
• het aantal noodzakelijke staalnames

Gemiddeld kost een asbestattest tussen 500 en 1.000 euro.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest is een asbestattest voorlopig niet verplicht bij de verkoop van een woning. In Wallonië wordt wel gewerkt aan een gelijkaardige regeling.

Bij de verkoop van een woning of appartement moet de verkoper in bepaalde gevallen een postinterventiedossier (PID) overdragen aan de koper. Dat dossier bevat belangrijke informatie voor de veiligheid en gezondheid van mensen die later werken aan het gebouw.

In het postinterventiedossier staan onder meer gegevens over:

• uitgevoerde bouwwerken
• gebruikte materialen
• onderhoud en herstellingen
• verbouwingen of afbraakwerken

Een PID is verplicht voor woningen:

• waarvan de bouw gestart is na 1 mei 2001
• of waaraan sinds 1 mei 2001 werken zijn uitgevoerd

Het dossier wordt opgesteld en aangevuld door:

• de eigenaar, als die de werken zelf uitvoerde
• de aannemer
• de veiligheidscoördinator, wanneer meerdere aannemers betrokken zijn

De kosten voor het postinterventiedossier zijn ten laste van de eigenaar of bouwheer, dus de verkoper bij verkoop van de woning.

Zelf een PID opmaken is gratis. Laat je het liever opmaken door een expert? Dan kost het vaak enkele honderden euro’s.