Kan je 100% (of meer) voor je woning lenen?

Koop je je eerste woning, ga je er zelf wonen én had je nog nooit een hypothecaire lening? Dan heb je de meeste kans om een woonlening van 100% of meer te krijgen. De Nationale Bank van België legt daarvoor wel strikte limieten op aan de banken.

Voor eerste kopers die de woning zelf bewonen geldt:

• Maximaal 35% van het totale kredietvolume mag bestaan uit hypothecaire leningen van meer dan 90% van de aankoopwaarde.
• Slechts 5% daarvan mag gaan naar woonleningen van meer dan 100% van de aankoopwaarde.

Koop je geen eerste woning meer, maar ga je er wel zelf wonen? Dan gelden strengere regels: banken mogen maximaal 20% van hun kredietvolume gebruiken voor hypothecaire leningen tussen 90% en 100% van de aankoopwaarde.

Of je uiteindelijk 100% of meer kan lenen, hangt dus niet alleen af van je financiële situatie, maar ook van hoeveel van zulke risicovollere woonkredieten de bank al heeft toegekend.

In de praktijk zijn banken vaak strenger dan de regels van de Nationale Bank van België. Hoewel banken tot 35% van hun woonleningen aan eerste kopers mogen toekennen voor meer dan 90% van de aankoopwaarde, ligt dat aandeel vandaag gemiddeld slechts rond 22 à 23%.

Waarom? Banken moeten die risicovollere hypothecaire leningen compenseren met veiligere woonkredieten waarbij klanten minder dan 90% lenen.

Volgens John Romain van Immotheker Finotheker werkt dat zo: voor elke 1 miljoen euro aan hypothecaire leningen boven 90% van de aankoopwaarde, moeten banken ongeveer 1,86 miljoen euro aan woonleningen onder 90% van de aankoopwaarde afsluiten.

Doen ze dat niet, dan voldoen ze niet aan de opgelegde normen van de Nationale Bank. Daarom geven banken niet snel een lening van 90%, 100% of meer van de aankoopwaarde.

Wil je 100% van de aankoopwaarde van een woning lenen? Dan kijkt de bank eerst naar de geschatte waarde van het pand.

Vraag je een hypothecaire lening van 300.000 euro? Dan moet de woning ook ongeveer 300.000 euro waard zijn.

Wordt de woning onafhankelijk geschat op slechts 250.000 euro, dan zal de bank meestal ook maximaal 250.000 euro willen financieren.

Daarnaast onderzoekt de bank hoeveel van je inkomen naar vaste lasten gaat, zoals leningen en kredieten. Die verhouding speelt een grote rol bij de goedkeuring van je woonlening.

Volgens de Nationale Bank van België ben je een risicoprofiel als:

• je meer dan 90% van de woningwaarde wil lenen,
• én je maandelijkse lasten meer dan 50% van je inkomen bedragen.

Voor die dossiers mogen banken maar een beperkt aantal kredieten toekennen. Daarom vragen ze vaak dat je schuldenlast lager ligt, bijvoorbeeld maximaal 40% van je inkomen. 

Ligt die verhouding te hoog, dan is de kans klein dat de bank een lening van 90%, 100% of meer goedkeurt.

Wil je 100% van de aankoopprijs van een woning lenen? Denk dan goed na over wat financieel haalbaar blijft. De bank kijkt niet alleen naar de woning, maar ook naar je maandelijkse lasten en je inkomen.

Vraag jezelf af:

• Hoeveel kan ik maandelijks veilig afbetalen?
• Kan ik andere kosten of leningen verminderen?
• Hoe zwaar weegt de woonlening op mijn budget?

Heb je een lager of bescheiden inkomen? Dan kan een sociale lening een optie zijn. Daarmee kan je in sommige gevallen 100% van de aankoopprijs lenen, en ook de bijkomende kosten financieren.

Toch is het belangrijk om voorzichtig te blijven. Een woonlening van 100% betekent hogere maandlasten, waardoor je budget misschien sneller onder druk komt te staan.