Bod gedaan, maar geen lening gekregen? Zo voorkom je een financiële nachtmerrie van 10% schadevergoeding

Een veelvoorkomend misverstand is dat een aankoop van een woning pas bindend is als je de verkoopovereenkomst of notariële akte ondertekent. Niets is minder waar. Zodra je een schriftelijk bod doet – of dat nu via een officieel document, een e-mail, of een WhatsApp-bericht is – en de verkoper dit accepteert, is er juridisch gezien sprake van een sluitende koopovereenkomst. Dit betekent dat je je bod dus niet meer kosteloos kan intrekken.

Aanvaardt de verkoper je bod en wil je het toch intrekken, dan pleeg je contractbreuk. De verkoper kan dan naar de rechtbank stappen om je te dwingen tot aankoop, ofwel een schadevergoeding eisen. De schadevergoeding is standaard vastgelegd op 10% van de koopsom. Bij een woning van 350.000 euro praten we dus over een onmiddellijke boete van 35.000 euro.

Kandidaat-kopers denken beschermd te zijn door de opschortende voorwaarden die vermeld staan in het contract. Dit is ook zo, maar een correcte formulering is hierbij belangrijk.

Om jezelf te beschermen tegen dit financiële risico, moet je bij het uitbrengen van je bod altijd een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering opnemen. Hiermee zeg je eigenlijk: “Ik koop dit huis, tenzij blijkt dat ik binnen een redelijke termijn geen lening kan krijgen.” 

Een weigeringsbrief voor een hypothecaire lening is het officiële document waarin de bank of kredietverstrekker verklaart dat zij jouw leningaanvraag afwijzen. Je hebt dit document meestal nodig om verkoopsovereenkomst te ontbinden door de opschortende voorwaarde in te roepen.

Soms verwerpt de verkoper of makelaar de weigeringsbrief om volgende redenen:

• vormfouten
• laattijdigheid
• het niet naleven van de exacte contractvoorwaarden

Een vage zin zoals “onder voorbehoud van het verkrijgen van een lening” is dus sterk af te raden.

Als je een bod formuleert, dan moet de opschortende voorwaarde zeer specifiek de volgende elementen bevatten.

• Een concrete termijn: vermeld in de opschortende voorwaarde een deadline waarbinnen je de goedkeuring van de bank moet kunnnen voorleggen. Banken hebben vaak 3 tot 4 weken nodig om een dossier volledig te beoordelen. Zorg ervoor dat je jezelf dus voldoende tijd geeft. Bijvoorbeeld: 30 kalenderdagen vanaf de aanvaarding van het bod.
• Het aantal banken: vermeld hoeveel weigeringen je moet voorleggen. Als er niets staat, kan de rechter oordelen dat één weigering niet volstaat. De meeste makelaars eisen dat je minstens twee of drie officiële afwijzingen van erkende financiële instellingen moet kunnen voorleggen.
• De wijze van communicatie: hoe moet je de verkoper jou inlichten als het misgaat? Enkel een e-mail of een sms sturen, wordt vaak betwist. Zorg dat er staat dat de kennisgeving via aangetekende brief, (al dan niet binnen een exacte deadline, moet gebeuren.
• Het exacte leenbedrag, minimale looptijd en rentevoet: vermeld de exacte details over jouw lening. Zo voorkom je dat je akkoord moet gaan met woekerrentes. Bijvoorbeeld: een lening op 20 jaar tegen een rentevoet van maximaal x%. Noteer ook het bedrag je wil lenen. Bijvoorbeeld: een hypothecair krediet van 300.000 euro.

Zit je al in het oog van de storm en weigert de verkoper jouw documenten te aanvaarden? Volg dan direct dit stappenplan:

1. Analyseer de clausule: lees de exacte tekst in je bod of compromis. Voldoet je weigering aan de omschreven bedragen en termijnen? Schakel bij twijfel meteen je eigen notaris in. Zijn advies is gratis..
2. Vraag formele documenten aan de bank: een informeel mailtje van een lokale bankbediende volstaat niet. Vraag de banken om een officieel, ondertekend document op briefpapier waarin staat dat de aanvraag voor het specifieke bedrag en pand op basis van je financiële draagkracht werd geweigerd.
3. Verstuur via aangetekende brief: zelfs al reageert de makelaar altijd via mail; stuur de officiële weigeringsbrieven altijd voor het verstrijken van de deadline via een aangetekende brief naar de verkoper. Dit is je onomstotelijk juridisch bewijs.
4. Hou alle communicatie bij: bewaar alle communicatie met de banken zoals gemaakte afspraken, ingediende loonfiches en simulaties. Als het tot een rechtszaak komt, moet de rechtbank duidelijk zien dat je moeite hebt gedaan om een lening te krijgen en dat het niet enkel een flauw excuus is om de koop te annuleren.

Beland je uiteindelijk toch in de rechbank, dan is een minnelijke schikking de goedkoopste oplossing. Uiteraard moet de tegenpartij, de verkoper, hiermee akkoord gaan. De verkoper zit namelijk ook in een moeilijk parket aangezien hij momenteel zijn woning niet aan iemand anders mag verkopen. Bovendien is hij vaak ook nog een commissie verschuldigd aan de makelaar.

Zorg dat je, nog vóór je het eerste huis bezoekt, weet hoeveel je kan lenen. Om dit te bepalen kijkt de bank naar je inkomen, lopende leningen, enz. Het geeft je een nauwkeurig beeld van je financiële limieten en het behoedt je achteraf voor een hoop juridische kopzorgen. Enkel als je weet wat jouw leencapaciteit is, kan je met een gerust hart op huizenjacht.