Hypothecaire lening of woonlening vergelijken

Een hypothecaire lening is een lening waarbij je toestaat dat de bank een hypotheek vestigt op je woning of grond.

De hypotheek houdt in dat je de bank het recht geeft je huis of appartement te verkopen, mocht je jouw terugbetalingen niet volgens de afspraak kunnen aflossen. Met de opbrengst van de verkoop kan de bank dan het uitstaande bedrag van de lening recupereren. De bank zal hiervoor de waarde van je woning of grond laten schatten. Ze wil er immers zeker van zijn dat de waarborg die ze krijgt voldoende groot is om de toegestane lening te recupereren. Aan deze schatting zijn doorgaans kosten verbonden. Houd er rekening mee als je een woonkrediet afsluit.

De hypotheek geeft de bank het recht om de woning te verkopen bij wanbetaling, zonder dat ze hiervoor naar de rechtbank moet stappen. Dit is nog altijd geen verplichting. De kredietgever kan bij financiële problemen van de kredietnemer eerst proberen een andere oplossing voor te stellen. Je blijft gedurende de hele hypotheekperiode gewoon eigenaar van je woning of grond. Wanneer je een hypothecaire lening afsluit is het dus niet zo dat de bank eigenaar wordt, zoals wel eens wordt gezegd.

Om het antwoord op de vraag ‘welke hypotheek kan ik krijgen’ te kennen, kan je makkelijk een gratis simulatie doen voor je woonkrediet. Zo weet je meteen hoeveel je per maand moet afbetalen en of dit haalbaar is met jouw inkomen.

Hoeveel je kan lenen hangt af van twee zaken:

1. Het project waarvoor je leent

Leen je voor een woning, dan zal de bank je meestal maximaal tot 100% van de waarde van die woning willen lenen. Slechts uitzonderlijk zal dat nog tot 110% zijn. Dat extraatje van 10% laat je toe om ook bijkomende kosten zoals notariskosten of de kosten van de eerste verzekering te lenen.
Steeds meer wordt aan banken gevraagd om het geleende bedrag te beperken tot 80% van de waarde van het huis of het appartement. Dat geeft banken een extra buffer, mochten de vastgoedprijzen op een bepaald moment dalen.
De Nationale Bank van België moedigt dit laatste aan. Banken moeten minder reserves aanleggen om eventuele wanbetalingen op te vangen als ze voorzichtiger zijn in het toestaan van leningen.

2. Je inkomen

Welke mogelijkheid heb je om de lening af te betalen? Is je inkomen voldoende groot of niet? Lange tijd gold als vuistregel dat de terugbetaling van een krediet nooit meer dan een derde van het inkomen mocht opslorpen. Belangrijker is hoeveel ‘leefgeld’ je overhoudt nadat van je loon alle vaste maandelijkse kosten (inclusief afbetalingen) werden afgehouden.

In principe staat op een hypotheeklening geen vaste periode. Je kan je lening zowel op 5 jaar als op 10 jaar als op 20 jaar aflossen. Deze laatste is ook de meest klassieke looptijd. Maar je kan je terugbetalingen ook spreiden over 25 of 30 jaar. De hypotheek wordt trouwens altijd voor 30 jaar ingeschreven. Dit is een wettelijke bepaling, als kredietnemer ondervind je hier in principe geen hinder van. In de praktijk vragen heel wat banken dat de aflossingen terugbetaald worden voor de 70ste verjaardag van de jongste kredietnemer. Maar er zijn ook financiële instellingen die afwijken van deze praktijk.

Het belangrijkste aspect in de keuze van de looptijd van de lening is je terugbetalingscapaciteit. Is je inkomen voldoende om grote afbetalingen aan te kunnen? Is dat niet het geval, dan zal je de afbetalingen over een langere periode moeten spreiden. 

Hou er rekening mee dat een lening voor een huis of appartement duurder wordt naarmate de looptijd langer is. Je betaalt in de beginfase veel trager kapitaal terug, zodat er een groter uitstaand bedrag blijft en je meer interesten betaalt. Wil je de goedkoopste lening voor je woning? Dan moet je de looptijd in de mate van het mogelijke beperken. Twijfel je tussen bepaalde looptijden? Maak dan zeker verschillende simulaties van je woonkrediet en vergelijk zodat je weet hoeveel je maandelijks moet afbetalen en wat de totale factuur op de einddatum zal zijn.

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening heb je doorgaans de keuze tussen een vaste of variabele rentevoet.

Kies je voor een vaste rente op je hypothecaire lening of woonlening? Dan betaal je gedurende de hele looptijd van de woonlening elke maand hetzelfde bedrag. Dat biedt je het voordeel dat je van bij de start van het woonkrediet precies weet hoeveel je in totaal afbetaalt. Je komt dus niet voor financiële verrassingen te staan. Een vaste rente biedt ook een bescherming tegen een stijging van het algemene rentepeil. Klimt de intrestvoet voor woonleningen in de toekomst, dan heeft dit geen invloed op jouw lening. Je blijft de afgesproken afbetaling gewoon verderzetten. Dit voordeel is meteen ook het nadeel. Mocht het algemene rentepeil zakken, dan profiteer jij daar niet mee van. Je blijft vastzitten aan de vaste rente als je geld gaat lenen voor een huis. Toch bestaat er ook in dat geval een achterpoortje: je kan altijd een herziening van jouw lening aanvragen.

Kies je voor een variabele rente op je woonlening of hypothecaire lening, dan aanvaard je dat de bank op afgesproken tijdstippen je rentevoet mag aanpassen aan de tarieven van dat moment. Je hebt daarbij de keuze tussen een rentevoet die elk jaar kan worden aangepast, een rentevoet die om de twee jaar kan worden veranderd, een aanpassing om de drie jaar, om de vijf jaar of de eerste aanpassing na tien jaar en vervolgens om de vijf jaar. Maar dat is niet alles. De mogelijkheden zijn nog uitgebreider.

Je kan ook kiezen voor een formule met een maximale stijging of daling van de rentevoet, bijvoorbeeld een daling met 3% en een stijging met 3%. Of een lening waarvan de rentevoet enkel gelijk kan blijven of kan dalen. Om de impact daarvan te kennen, laat je het best een berekening van je lening maken met zowel het beste als het minst gunstige scenario.

Met een variabele rentevoet op je hypothecaire lening kan je dus verschillende richtingen uit. Je toekomstige aflossingen kunnen gelijk blijven (als de rente niet verandert), stijgen (als de toekomstige rente de hoogte ingaat) of dalen (als de rente zakt).

De keuze van de formule is belangrijk. Het tarief van je lening is er namelijk aan gekoppeld. Doorgaans zal je bij een jaarlijks aanpasbare lening starten met een lagere rentevoet dan bij een lening waarbij pas om de vijf jaar een herziening is gepland. Een jaarlijks aanpasbare lening biedt de bank de garantie dat ze bij een stijging van de rente maximaal twaalf maanden vastzit aan een lening die ze tegen een lage rente heeft toegekend. Van dat voordeel geniet je mee.

Woonkrediet bij verschillende banken vergelijken

Als je het woonkrediet van de ene bank gaat vergelijken met dat van een andere bank, hou er dan rekening mee dat je steeds hypothecaire leningen vergelijkt met dezelfde voorwaarden. Toch ben je niet volledig overgeleverd aan de grillen van de rentemarkten als je geld gaat lenen voor een huis (zelfs niet met een jaarlijkse aanpasbare rentevoet). De wetgever heeft een aantal remmen ingebouwd voor mensen die kozen voor een lening met variabele rente.

Wettelijke bepalingen bij variabele rentevoet

Zo mag de rentevoet tijdens het tweede jaar van de afbetaling niet meer dan 1 procent hoger liggen dan tijdens het eerste jaar. Tijdens het derde jaar van de afbetaling mag hij maximaal 2 procent hoger liggen dan bij het begin van de lening. En hoe de rentevoeten ook evolueren: je initiële rentevoet kan hoogstens verdubbelen. Wie leent tegen 2 procent, moet dus nooit meer dan 4 procent rente ophoesten, zelfs al stijgt de rente op de financiële markt tot 7 procent. En vergeet niet: wie kiest voor een variabele rentevoet voor zijn hypothecaire lening heeft meteen een voordeel tegenover wie opteert voor een krediet met vaste rente. Dat voordeel ligt meteen in de periode waarin de afbetalingen het zwaarst zijn. Door de inflatie (muntontwaarding) wegen toekomstige aflossingen minder door.

Heeft een bank je haar laagste rentevoet voor een hypothecaire lening voorgesteld? Maar wil je toch graag nog eens vergelijken met rentevoeten van andere banken? Dan kan je op Mijnvergelijker.be een simulatie doen en vergelijken met offertes die andere gebruikers hebben ontvangen toen ze op zoek waren naar de beste lening voor hun huis.

Een hypotheeklening moet in een notariële akte worden vastgelegd. Dat betekent dat je sowieso notariskosten hebt. Verder mag de bank ook schattingskosten aanrekenen. Ze moet je de waarde van je woning laten schatten om te kunnen beoordelen of de hypothecaire waarborg volstaat, mocht je in gebreke blijven bij het afbetalen van je lening. Tot slot mag de bank ook dossierkosten aanrekenen. Die mogen evenwel niet meer bedragen dan 500 euro.

Je kan de kosten voor hypothecaire leningen of woonleningen bij verschillende kredietverstrekkers gratis en makkelijk berekenen en vergelijken op Mijnvergelijker.be: maak hier een simulatie voor de hypotheekkosten en krijg een duidelijk overzicht van de kosten bij de verschillende aanbieders in België.

Een vervroegde terugbetaling van een deel van je woonlening of van het volledige bedrag kan altijd. Je bank kan je dat niet verhinderen. Ze mag in dat geval wel een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen van drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag.

Een bank is niet verplicht om gevraagde aanpassingen te aanvaarden. Een contract is een contract. Toch kan ze ervoor kiezen om tegemoet te komen aan de wensen van de klant, bijvoorbeeld bij tijdelijke financiële problemen. De bank kan dan instemmen met een tijdelijke opschorting van de betalingen of een herschikking van het afbetalingsplan. 

Sommige woonleningen voorzien trouwens standaard de mogelijkheid om de duurtijd van het contract te verlengen, mocht de hypotheekrente bijvoorbeeld sterk stijgen en de kredietnemer het hierdoor moeilijker krijgt. Is dit belangrijk voor jou? Hou er dan rekening mee als je de verschillende hypothecaire leningen in ons land vergelijkt om de beste hypothecaire lening te vinden.

Je kan altijd bij je bank aankloppen om een herziening of een herfinanciering van je hypothecaire lening te vragen. Je bank is echter niet verplicht om daarop in te gaan. Er bestaat niettemin altijd een achterpoortje. Het is altijd mogelijk om je lening vervroegd af te lossen. Je kan dus een nieuwe lening aangaan tegen een voordeligere rente  waarmee je de oude lening vervroegd terugbetaalt. Als je voor de nieuwe lening overstapt naar een andere bank, moet je wel rekening houden met bijkomende kosten en het fiscale aspect. De hypotheek op je woning ten voordele van je oude financiële instelling moet worden geschrapt en nadien moet een nieuwe hypotheek gevestigd worden ten voordele van je nieuwe financierder.

Als je een deel van je lening al hebt terugbetaald, dan kan je dat terugbetaalde bedrag opnieuw lenen. De hypothecaire waarborg wordt namelijk voor dertig jaar ingeschreven. Je heropname valt dus onder dezelfde waarborg. Er is geen nieuwe garantstelling nodig. Let wel: de wederopname gebeurt tegen de interestvoet van dat moment. Bovendien is de bank niet verplicht om je een wederopname toe te staan. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je kredietwaardigheid of de politiek van de betrokken bank gewijzigd is.

Voor de consument die de lening is aangegaan, verandert er in dat geval nagenoeg niets. De nieuwe bank is verplicht om alle verbintenissen van de oude bank na te komen. Ze moet je contract dus blijven respecteren.

Om de goedkoopste bank te vinden kan je hier bij Mijnvergelijker.be zelf makkelijk tarieven van hypothecaire leningen of woonleningen vergelijken.

Mijnvergelijker.be is een transparante en neutrale vergelijkingssite, gedragen door zijn bezoekers. Je vergelijkt er leningen van andere (ver)bouwers en tarieflijsten van banken. Wie geïnformeerd een woonlening onderhandelt, bespaart al snel enkele duizenden euro’s. Help jij ook toekomstige leningshoppers in hun onderhandeling naar de beste hypotheekrente? Deel hier jouw beste voorwaarden met hen. Ontdek ook zeker in de herziening simulator wat de herfinanciering van je lopende lening voor jou opbrengt.