Welke documenten en attesten heb je nodig bij de verkoop van je woning?

Kostprijs: 400 tot 850 euro, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal benodigde staalnames

Wie in Vlaanderen een woning verkoopt die vóór 2001 gebouwd is, moet een asbestattest kunnen voorleggen. Dit document bevat een gedetailleerde inventarisatie van alle asbesthoudende materialen in het gebouw en geeft aan of de woning asbestveilig is. Zo krijgt de koper een duidelijk beeld van de staat van het pand. Hij ontvangt ook meteen gericht advies over het beheer of de verwijdering van deze materialen. 

Een asbestdeskundige die door OVAM gecertificeerd is, voert de inspectie uit. 

Let op: deze verplichting geldt momenteel enkel in Vlaanderen. In Brussel en Wallonië is een asbestattest nog niet vereist bij verkoop.

De eigendomsakte, authentieke akte of notariële akte is een officieel document dat aantoont wie de effectieve eigenaar is van een woning. Bij ondertekening krijg jij m.a.w. de officiële eigendomstitel over je nieuwe woning. Heb je als verkoper deze akte niet in jouw bezit? Dan kan je terecht op MyMinfin, bij je notaris of bij het kantoor Rechtszekerheid van de federale overheidsdienst Financiën.

Ook eventuele erfdienstbaarheden worden in deze akte vermeld. Iemand anders dan de eigenaar heeft dan ook het recht om een deel van het perceel te gebruiken. Voorbeelden zijn recht van overpad, recht op uitzicht of recht van waterlozing.

De akte wordt binnen de vier maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst verleden. Gebeurt dat niet binnen die termijn? Dan riskeer je een boete die even hoog kan zijn als de registratierechten. De notaris bepaalt de definitieve datum van akte.  

Let op: de periode tussen de ondertekening van het compromis en de eigendomsakte is risicovol. Zolang de eigendomsakte niet ondertekend is, blijft de verkoper juridisch eigenaar van de woning. Heeft de verkoper schulden? Dan kan een schuldeiser via een deurwaarder beslag laten leggen op de woning om openstaande bedragen te recupereren. Omdat de woning in het register nog op de naam van de verkoper staat, kan dat technisch gezien gebeuren, ook al heb je het compromis al getekend. 

Tip: Laat je verkoopovereenkomst altijd controleren door de notaris voor je deze ondertekent. De notaris voert een grondig onderzoek uit en gaat onder meer na of er al beslagen op de woning rusten.

Kostprijs: 150 tot 350 euro, afhankelijk van het type woning en de regio.

Het Energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Sinds 2008 is dit attest verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning. De verkoper is verantwoordelijk voor de aanvraag. Een erkend deskundige stelt het certificaat op. Een EPC is tien jaar geldig.

Let op: koop je een woning met energielabel E of F? Dan geldt er een renovatieverplichting. Je moet de woning binnen de zes jaar verbeteren naar minimaal label D.

Koop je een nieuwbouw of voer je een ingrijpende energetische renovatie (IER) uit? Dan is een EPB-dossier verplicht. Dit dossier toont aan of de woning voldoet aan de wettelijke isolatie- en ventilatienormen. Het EPB beoordeelt niet alleen de energieprestaties, maar ook het binnenklimaat, zoals de maatregelen om oververhitting te voorkomen en de woning voldoende te kunnen ventileren.

Kostprijs: 150 tot 200 euro

Bij verkoop van je woning ben je verplicht om een keuringsverslag van de elektriciteit aan de koper te bezorgen. Dit verslag bevestigt dat de installatie veilig is en verkleint het risico op kortsluiting, brand of elektrocutie. De keuring is verplicht in heel België. In de praktijk wordt er een onderscheid gemaakt tussen installaties die voor en na 1981 in gebruik zijn genomen: 

• Installatie van voor 1981: je moet de keuring laten uitvoeren vóór de ondertekening van de verkoopakte.
• Installatie van na 1981: je bent wettelijk verplicht om je installatie elke 25 jaar periodiek te laten keuren.

Let op: 

• Het verslag moet voldoen aan de normen van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI).
• Alleen een door de FOD Economie erkend controleorganisme mag de keuring uitvoeren.

Tip: regel de keuring tijdig, zodat de verkoop van je woning geen vertraging oploopt.

Kostprijs: 55 tot 500 euro (afhankelijk van de grootte van het perceel en de regio)

Het bodemattest bevestigt dat de grond waarop de woning staat niet verontreinigd is. In België is dit attest verplicht bij de verkoop van een woning. De aanvraag ervan kan door de notaris gebeuren. Het attest is nodig voor de ondertekening van het compromis of de verkoopovereenkomst. Afhankelijk van de ligging van de woning wordt het bodemattest uitgereikt door een andere instantie:

• Vlaanderen: Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM)
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussels Instituut voor Bodembeheer (BIM)
• Wallonië: Service Public de Wallonie (SPW). In Wallonië heet het bodemattest het BDES-uittreksel. BDES staat voor Extrait Conforme de la Banque de Données de l’Etat des Sols.

Wordt de woning verwarmd op stookolie? Dan moet de verkoper ook een stookolieattest voorleggen. Dat attest bewijst dat de opslagtank officieel gekeurd en veilig is.

Kostprijs: 500 tot 1000 euro

Het postinterventiedossier (PID) is het ‘medisch dossier’ van je woning. Het bevat een verzameling technische documenten over de constructie van de woning en de gebruikte materialen. Die informatie kan nuttig zijn voor de veiligheid en de gezondheid van mensen die later werken uitvoeren aan het gebouw, zoals onderhouds- en herstellingswerken, verbouwingen of sloopwerken.

Het PID moet worden opgesteld door de veiligheidscoördinator of door de architect. Voert de eigenaar van de woning zelf werken uit aan de woning? Dan moet hij het dossier verder aanvullen.

Bij de verkoop van een woning moet het PID overgedragen worden van de verkoper naar de koper. Die overdracht wordt vermeld in de akte.

De kosten voor het PID zijn voor rekening van de verkoper.

Kostprijs: tot 100 euro per kadastraal perceel, afhankelijk van de gemeente

Verkoop je je woning? Dan ben je verplicht om stedenbouwkundige info aan de koper te bezorgen. Het stedenbouwkundig uittreksel bevat onder meer informatie over vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprechten van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. 

Op het moment van verkoop mag het stedenbouwkundig uittreksel niet ouder zijn dan 1 jaar. In de meeste gevallen vraagt de notaris het document aan bij de dienst Ruimtelijke Ordening.

Kostprijs: gratis tot een tiental euro

Bij de verkoop van een woning zijn een kadastraal legger en kadastraal plan  verplicht. Beide documenten bevatten essentiële informatie voor de opmaak van de notariële akte. 

• Het kadastraal uitreksel of de kadastrale legger is een officieel document met gedetailleerde informatie over een onroerend goed, zoals eigenaar, oppervlakte, bouwjaar, perceelnummer en kadastraal inkomen (KI).
• Bij de verkoop van een onroerend goed moet de verkoper dit document kunnen voorleggen. 
• Je kan het kadastraal uittreksel digitaal opvragen via MyMinfin. Wie graag een papieren versie ontvangt, kan een aanvraag doen via een formulier op de website van FOD Financiën. 
• Het kadastraal plan is een grafische weergave van alle percelen en gebouwen in België. Het toont de perceelsgrenzen, de ligging van gebouwen en de omgeving. 
• Het kadastraal plan is openbaar en online raadpleegbaar via CadGIS, de online toepassing van het kadaster. Het kadaster, onderdeel van de FOD Financiën, is een openbaar overheidsregister dat gedetailleerde informatie bijhoudt over gebouwen en gronden. Het brengt alle percelen in kaart,  registreert wijzigingen bij aan- en verkoop van onroerend goed, bepaalt het kadastraal inkomen (KI) van een woning en houdt de patrimoniale gegevens bij.

Wie een woning wil verkopen of verhuren, moet de toekomstige bewoner inlichten over de overstromingsgevoeligheid van het pand. Dat gebeurt via het overstromingsrapport. Dit verplichte document bevat:

• de P-score (overstromingsgevoeligheid van het perceel)
• de G-score (overstromingsgevoeligheid van het gebouw). 

Verkopers en verhuurders kunnen het overstromingsrapport online aanvragen via waterinfo.be/informatieplicht of via de woningpas. Het rapport is maximaal één jaar geldig.

Sinds 1 januari 2025 ben je verplicht om bij verkoop te melden of het pand beschermd is of voorkomt op een inventaris van het onroerend erfgoed. Deze informatie moet opgenomen worden in zowel de verkoopovereenkomst als de notariële akte.