De huurprijzen in ons land blijven stijgen. Mag de verhuurder gewoon zelf die prijs bepalen? Kan hij of zij de prijs zomaar verhogen wanneer hij wil? En hebben de EPC-normen gevolgen voor de indexering? Mijnvergelijker.be zocht het uit.
Bij de start van je huurcontract mag een verhuurder zelf de huurprijs bepalen. Uiteraard vraagt hij niet het hoogst mogelijk bedrag. Op de huurmarkt is er concurrentie en de eigenaar wil uiteraard dat zijn pand verhuurd geraakt. Je kan via talrijke immowebsites checken of een huurprijs overeenkomt met de gemiddelde huurprijs in een bepaalde regio of dorp.
Mag de verhuurder de huurprijs zomaar verhogen?
De verhuurder mag de huurprijsniet zomaar verhogen, maar mag deze wel jaarlijks indexeren. Dat mag ten vroegste gebeuren op de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract. De verhuurder moet je wel altijd schriftelijk op de hoogte brengen van de nieuwe huurprijs, zelfs als er in het huurcontract sprake is van ‘automatische indexering’.
De verhoging mag niet hoger zijn dan wettelijk is toegestaan en moet in lijn met het contract zijn. Met de huurcalculator van Statbel, het Belgisch statistiekbureau, bereken je met welk bedrag de huur geïndexeerd mag worden in het gewest waarin je woont.
Verhoging huurprijs door renovatiewerken
Op het einde van elke driejarige huurperiode kan de verhuurder toch de huur verhogen. Dat kan alleen als hij kan aantonen dat het pand een hogere huurwaarde kreeg, door bijvoorbeeld renovatiewerkzaamheden. De verhuurder kan wel enkel een aanpassing van de huurprijs vragen tussen de negende en de zesde maand vóór het einde van de driejarige periode.
Jij als huurder moet wel akkoord gaan met de motivatie voor de verhoging. Is dat niet het geval, dan moet de verhuurder met een verzoekschrift naar de vrederechter, om zo een akkoord met jou te bereiken over de verhoging. Dat is ook het geval als de verhuurder de huurprijs wil verhogen omwille van de energiebesparende maatregelen die hij heeft genomen.
Wat met de extra kosten?
In het huurcontract staat vermeld hoe de verhuurder je de kosten kan aanrekenen: als forfait of als provisie.
- Forfair: dit is een vast kostenbedrag dat de verhuurder jaarlijks aanrekent, vermeld in de huurovereenkomt. In principe mag dat bedrag niet aangepast worden, tenzij in het huurcontract uitdrukkelijk is vastgelegd dat het bedrag geïndexeerd mag worden.
- Provisie: hierbij betaal je als huurder maandelijks een provisie, een soort voorschot. Jaarlijks krijg je dan van de verhuurder een afrekening met de werkelijke bijkomende kosten die je als huurder moet betalen, zoals bijvoorbeeld voor gas of water. Bij de jaarafrekening worden van dat totaalbedrag de betaalde provisies afgetrokken, zodat je ofwel geld terugkrijgt ofwel moet bijbetalen.
In het Vlaams Woninghuurdecreet is bepaald welke kosten de verhuurder je precies mag doorrekenen.
Heeft de EPC-norm invloed op de indexering van huurcontracten?
In het Vlaams Gewest nam minister van Wonen en Energie Melissa Depraetere een aantal maatregelen die verhuurders moeten aanzetten om hun panden te renoveren. Vanaf 2028 mag de verhuurder de prijs van een huurwoning of huurappartement met EPC-certificaat E of F niet meer indexeren. Vanaf 2030 mogen dergelijke panden zelfs niet meer verhuurd worden. In Vlaanderen hebben naar schatting meer dan 1 miljoen woningen momenteel nog een energielabel E of F. De Vlaamse regering heeft ook woningskwaliteitsnormen vastgelegd, om de energiezuinigheid van een woning stelselmatig te verbeteren. Op energetisch vlak gaat het dan over dakisolatie en dubbele beglazing.
In het Brussels Hoofstedelijk Gewest is er op dit moment geen minimale EPB (de Brusselse versie van het EPC) vereist om te mogen verhuren. Maar het EPB-certificaat is wel verplicht bij verhuur. Vanaf 2033 zullen woningen met een energieklasse F of G die meer dan 275 kWh/m2/jaar verbruiken, verboden worden voor verhuur. Bovendien komt er dan een renovatieplicht voor woningen met een label E of F.
