Nee, een huisbaas kan je niet zomaar van de ene dag op de andere op straat zetten. Bij grondige redenen kan hij wel de ontbinding van het huurcontract vragen aan de vrederechter. Dit zijn de drie belangrijkste zaken die je als correcte huurder beter in het oog houdt om problemen te voorkomen.
In het kort
- Huurachterstand: vanaf twee maanden achterstal kan een verhuurder naar de vrederechter stappen voor een ontbinding.
- Schade aan de woning: ernstige beschadigingen en het weigeren van herstel kunnen leiden tot stopzetting van het contract.
- Overlast: structurele geluidsoverlast of verstoring van het ‘huurgenot’ van buren is een wettige reden voor uitzetting.
1. Je hebt een huurachterstand
De belangrijkste wettelijke verplichting voor jou als huurder is duidelijk: je moet elke maand stipt je huur betalen. Doe je dat niet, dan kan je huisbaas meteen in actie schieten. De meeste verhuurdersorganisaties geven als tip om de huurder meteen te contacteren als de betaaldatum overschreden is. Zo kan hij vragen wat er aan de hand is en een deadline afspreken voor de betaling. Betaal je de huur op de afgesproken datum nog altijd niet? Dan volgt meestal een aangetekende aanmaning met een afbetalingsplan.
Let op: vanaf de tweede maand achterstallige huur kan jouw huisbaas een procedure starten bij de vrederechter. Heel vaak is dat geen poging tot verzoening meer, maar meteen een verzoekschrift ten gronde. Dat wil zeggen dat de vrederechter meteen een vonnis uitspreekt en dat het huurcontract mogelijk ontbonden wordt. Op dat moment kan je relatief snel uit de woning gezet worden.
2. Je brengt beschadigingen aan de woning aan
Als huurder moet je het pand dat je huurt gebruiken ‘als een voorzichtig en redelijk persoon’ (voorheen de ‘goede huisvader’). Doe je dat niet, dan kan de verhuurder gebruikmaken van het bezoekrecht dat in het huurcontract staat vermeld.
Als je inderdaad schade hebt veroorzaakt en weigert om die te herstellen, kan de verhuurder ook nu weer naar de rechtbank stappen. De vrederechter of een gerechtelijk expert kan de schade ter plaatse komen bekijken. Beschadig je de woning, dan kan dat leiden tot een schadevergoeding of zelfs tot de ontbinding van de huurovereenkomst.
Zorg er dus voor dat er aan het begin van de huur een correcte plaatsbeschrijving opgesteld wordt. Meestal gebeurt dat door de immomakelaar of door een vastgoeddeskundige. In deze beschrijving staat nauwkeurig de staat van alle onderdelen: van deuren tot parketvloer en van de badkamer tot het fornuis. Ook voor jou als huurder is dit document onontbeerlijk om discussies achteraf te vermijden.
3. Je veroorzaakt overlast bij andere bewoners
Elke huurder heeft recht op ‘huurgenot’. Dat betekent dat je het recht hebt om tijdens de huurperiode ongestoord gebruik te maken van het appartement dat je huurt. Jouw verhuurder is verplicht dit rustige genot te waarborgen.
Maar als jij zelf voor verstoring van dat genot zorgt door bijvoorbeeld luide muziek of wilde feestjes, kan de verhuurder ingrijpen om de andere huurders in het gebouw te beschermen. Een eerste stap is meestal een gesprek om je te wijzen op jouw verplichtingen. Verandert het overleg niets? Dan kan je huisbaas een aangetekende aanmaning sturen. Heeft ook dit geen resultaat, dan kan de verhuurder naar de vrederechter stappen om je uit het appartement te laten zetten.
Wat als de verhuurder het pand wil renoveren?
Als een verhuurder de huurwoning een grondige renovatie wil geven, kan hij of zij het huurcontract opzeggen. Er is wel één belangrijke uitzondering: de verhuurder kan het contract nooit tijdens de eerste 3 jaar van het huurcontract opzeggen omwille van renovatiewerken.
Daarnaast moet de verhuurder steeds rekening houden met deze strikte voorwaarden:
- Opzegtermijn: de verhuurder moet een termijn van minstens 6 maanden respecteren.
- Kostprijs: de verbouwingswerken moeten minstens drie jaar huurgeld bedragen (36 maanden huur).
- Bewijs: er moet een bewijs van de geplande werken worden voorgelegd, zoals een gedetailleerd bestek of een bouwvergunning.
- Timing: de werken moeten uiterlijk 6 maanden na de opzegperiode starten en binnen 24 maanden voltooid zijn.
Voldoet de verhuurder niet aan deze termijnen? Dan heb je als huurder recht op een financiële vergoeding die gelijk is aan 18 maanden huur.
