Welke documenten en attesten heb je nodig bij de verkoop van je woning?

Wat is de woningpas?

De woningpas is een online platform dat in 2018 werd gelanceerd door de Vlaamse overheid en dat je informeert over je woning of perceel. Het platform is als het ware een digitaal paswoord van je eigendom waarop je alle relevante en digitaal beschikbare informatie en attesten kan vinden.

Asbestattest

Kostprijs: 400 tot 850 euro, afhankelijk van de grootte van de woning en het aantal benodigde staalnames

Wie in Vlaanderen een woning verkoopt die vóór 2001 gebouwd is, moet  een asbestattest kunnen voorleggen. Dit document bevat een gedetailleerde inventarisatie van alle asbesthoudende materialen in het gebouw en geeft aan of de woning asbestveilig is. 

Zo krijgt de koper een duidelijk beeld van de staat van het pand en ontvangt hij gericht advies over het beheer of de verwijdering van deze materialen. Een asbestdeskundige die door OVAM gecertificeerd is, voert de inspectie uit. 

Let op: deze verplichting geldt momenteel enkel in Vlaanderen; in Brussel en Wallonië is een asbestattest nog niet vereist bij verkoop.

Eigendomsakte

De eigendomsakte, authentieke akte of notariële akte is een officieel document dat aantoont  wie de effectieve eigenaar is van een woning. Bij ondertekening krijg jij m.a.w. de officiële eigendomstitel over je nieuwe woning. Heb je als verkoper deze akte niet in jouw bezit, dan kan je terecht op MyMinfin, bij je notaris of bij het kantoor Rechtszekerheid van de federale overheidsdienst Financiën.

Eventuele erfdienstbaarheden staan ook in deze akte vermeld. Dit betekent dat iemand anders dan de eigenaar ook het recht heeft om een deel van de grond te gebruiken. Voorbeelden zijn recht van overpad, recht op uitzicht of recht van waterlozing.

De akte wordt binnen de vier maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst getekend. Als de akte niet binnen die periode wordt verleden, riskeer je een boete die gelijk kan zijn aan de registratierechten. Je riskeert die dan twee keer te betalen. Het is de notaris die de definitieve datum vastlegt. 

Let op: de periode tussen de ondertekening van de compromis en de eigendomsakte is een riscovolle periode. Zolang je de eigendomsakte niet ondertekent, is de verkoper nog steeds eigenaar van de woning. Als de verkoper schulden heeft, kan een schuldeiser via een deurwaarder beslag leggen op de woning om zijn geld te krijgen. Omdat de woning in het register nog op de naam van de verkoper staat, kan dit technisch gezien gebeuren, zelfs al heb je het compromis al getekend. 

Tip: Laat altijd je verkoopsovereenkomst controleren door de notaris vooraleer je deze tekent. De notaris doet een grondig onderzoek waarbij hij nagaat of er al beslagen liggen op de woning. 

EPC

Kostprijs: 150 tot 350 euro, afhankelijk van het type woning en regio.

Het Energieprestatiecertificaat (EPC) geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Sinds 2008 is dit attest verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning. De verkoper is verantwoordelijk voor de aanvraag, waarbij een erkend deskundige het certificaat opstelt. Een EPC is tien jaar geldig.

Let op: koop je een woning met label E of F? Dan geldt er een renovatieverplichting en moet je de woning binnen de zes jaar verbeteren naar minimaal label D.

Wat is het EPB?

Koop je een nieuwbouw of doe je een ingrijpende energetische renovatie (IER), dan is het EPB-dossier verplicht. Dit dossier toont of de woning voldoet een de wettelijke isolatie- en ventilatienormen. Het EPB kijkt niet alleen naar de energiebehoefte, maar ook naar het binnenklimaat, zoals de inspanningen om oververhitting te voorkomen en de woning voldoende te kunnen ventileren.

 

Keuring elektrische installatie

Kostprijs: 150 tot 200 euro

Als je je woning verkoopt, ben je verplicht om een keuringsverslag van de elektriciteit aan de koper te bezorgen. Dit verslag bevestigt dat de installatie veilig is en verkleint het risico op kortsluiting, brand of elektrocutie. Het document is verplicht in heel België. In de praktijk wordt er een onderscheid gemaakt tussen elektrische installaties die voor en na 1981 in gebruik zijn genomen: 

• Installatie van voor 1981: je moet de keuring laten uitvoeren vóór de ondertekening van de verkoopakte.
• Installatie van na 1981: je bent wettelijk verplicht om je installatie elke 25 jaar periodiek te laten keuren.

Let op: 

• Het verslag moet voldoen aan de -normen van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI).
• Alleen een door de FOD Economie erkend controleorganisme mag de keuring uitvoeren.

Tip: zorg dat je dit tijdig regelt, zodat de verkoop van je woning geen vertraging oploopt.

Bodemattest

Kostprijs: 55 tot 500 euro (afhankelijk van de grootte van het perceel en de regio)

Het bodemattest bevestigt dat de grond waarop de woning staat niet verontreinigd is. Wie een woning verkoopt, moet in België een dergelijk attest kunnen voorleggen. De aanvraag ervan kan door de notaris gebeuren. Het  attest is noodzakelijk voor de ondertekening van de compromis of verkoopovereenkomst. Afhankelijk van waar de woning is gelegen, reikt een andere instantie het bodemattest uit:

• Vlaanderen: Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM)
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussels Instituut voor Bodembeheer (BIM)
• Wallonië: Service Public de Wallonie (SPW). Het bodemattest in Wallonië noemt bovendien het BDES-uittreksel. BDES staat voor Extrait Conforme de la Banque de Données de l’Etat des Sols.

Wordt de woning verwarmd op stookolie? Dan is de verkoper bovendien verplicht een stookolieattest te overhandigen. Hiermee wordt aangetoond dat de opslagtank officieel gekeurd en veilig is.

PID

Kostprijs: 500 tot 1000 euro

Het postinterventiedossier (PID) is het ‘medisch dossier’ van je woning. Het is een verzameling technische documenten waarin precies staat hoe de woning is gebouwd en welke materialen er zijn gebruikt.

Bij de verkoop van een woning is er een overdracht van het PID, van de verkoper naar de koper. De overhandiging  krijgt een vermelding in de akte die de overdracht van het gebouw bevestigt.

In een PID staan allerlei zaken die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid van de mensen die later werkzaamheden zullen uitvoeren aan het gebouw. Denk aan onderhoud en herstellingen, verbouwingen of sloopwerken.

Het PID moet worden opgesteld door de veiligheidscoördinator of door de architect. Als de eigenaar van de woning zelf werken heeft uitgevoerd, moet ook hij het PID verder aanvullen.

De kosten zijn voor rekening van de verkoper van de woning.

Stedenbouwkundig uittreksel

Kostprijs: tot 100 euro per kadastraal perceel, afhankelijk van de gemeente

Als je je woning verkoopt, moet je stedenbouwkundige info overmaken aan de koper. Ze bevat mededelingen over vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprecht van andere partijen en verkavelingsvoorschriften. 

Het stedenbouwkundig uittreksel mag op moment van de verkoop niet ouder zijn dan 1 jaar. De notaris doet in de meeste gevallen de aanvraag voor het uittreksel bij de dienst Ruimtelijke Ordening.

Kadastrale legger en kadastraal plan

Kostprijs: gratis tot een tiental euro

Bij de verkoop van een woning zijn een kadastraal legger en kadastraal plan  verplicht. Beide documenten bevatten essentiële informatie die nodig zijn om de notariële akte op te stellen. 

• Het kadastraal uitreksel of legger is een officieel document met gedetailleerde informatie over een onroerend goed, zoals de eigenaar, oppervlakte, bouwjaar, perceelnummer en het kadastraal inkomen (KI).
• Bij de verkoop van een onroerend goed moet de verkoper dit document kunnen voorleggen. 
• Je kan het kadastraal uitreksel digitaal opvragen via MyMinfin. Wil je graag een papieren versie? Doe dan je aanvraag via een formulier dat je kan vinden op de website van FOD Financiën. 
• Het kadastraal plan is een grafische weergave van alle percelen en gebouwen in België. Het toont de perceelsgrenzen, de ligging van gebouwen en de omgeving. 
• Het plan is openbaar en kan je online raadplegen via CadGIS, de onlinetoepassing van het kadaster. Het kadaster, onderdeel van de FOD Financiën, is een openbaar overheidsregister dat getailleerde info bijhoudt over gebouwen en gronden. 
• Het kadaster brengt alle percelen in kaart en registreert wijzigingen bij aan- en verkoop van onroerend goed. Zo bepaalt het het kadastraal inkomen (KI) van een woning en houdt het de patrimoniale gegevens bij.

Overstromingsgevoeligheid

Als je een pand wil verhuren of verkopen, moet je toekomstige bewoner inlichten over de overstromingsgevoeligheid. Dit doe je via het overstromingsrapport. Het is een verplicht document dat de P-score (perceel) en G-score (gebouw) bevat. Dit rapport moet door verkopers of verhuurders worden voorgelegd en is online op te vragen via waterinfo.be/informatieplicht of via de woningpas. Het rapport is maximaal één jaar geldig.

Informatie over erfgoedwaarde

Sinds 1 januari 2025 ben je verplicht om bij verkoop te melden of het pand beschermd is of voorkomt op een inventaris van het onroerend erfgoed. Deze informatie moet vermeld staan in de verkoopovereenkomst en de notariële akte.

Verschillende scenario’s

Een woning kopen die nog verhuurd wordt

Als je een woning koopt waarin een huurder woont, dan neem je het huurcontract gewoon over. Koop breekt namelijk geen huur. Als nieuwe eigenaar van de woning neem jij dus de rechten en plichten van de verkoper over. Enkele zaken waarmee je rekening moet houden:

• Duur van het contract: Bij een standaardcontract van 9 jaar kan je als nieuwe eigenaar de huur opzeggen voor eigen bewoning. Je moet hiervoor wel de opzegtermijn van 6 maanden respecteren. Wil je de huur opzeggen ten voordele van familieleden, dan kunnen strengere regels gelden.
• Registratie: check of het contract is geregistreerd bij de FOD Economie. Als het contract niet is geregistreerd, dan heeft de huurder  meer flexibiliteit om de huur op te zeggen.
• Huurwaarborg: de huurwaarborg verhuist niet automatisch naar de bankrekening van de nieuwe eigenaar. Je moet dit regelen met de oude eigenaar en de huurder. Wordt de waarborg niet overgezet, dan kan de nieuwe eigenaar bij schade aankoppen bij de oude verhuurder.

De volgende documenten moet je zeker opvragen:

• Huurcontract
• Plaatsbeschrijving
• Bewijs van registratie
• Overzicht huurbetalingen
• Indexatiehistoriek

Mede-eigendom bij aankoop van appartement

Bij de verkoop van een appartement in mede-eigendom ben je verplicht specifieke informatie te delen over het gebouw, de VME (Vereniging van Mede-eigenaars) en de kosten.

Jaarbalans en verslagen van de vergaderingen met de mede-eigenaars van de voorbije 3 jaar. De verslagen bevatten onder andere de taken en werkzaamheden van de raad van mede-eigendom. 

Voor een koper zijn die beslissingen die werden genomen door de VME van belang. Zo komt hij bijvoorbeeld te weten wie welke taken op zich neemt en met welke kosten hij nog rekening moet houden. De jaarbalansen en de verslagen van bovengenoemde vergaderingen kan een verkoper in principe gratis verkrijgen via zijn syndicus.

Huis verkopen zonder makelaar

Als je je huis wil verkopen zonder makelaar ben je zelf verantwoordelijk voor de ondertekening van de verkoopovereenkomst bij de notaris en het verzamelen van verplichte documenten en attesten, zoals het EPC-attest, asbestattest en de elektriciteitskeuring. Doordat je geen beroep doet op een makelaar bespaar je wel kosten uit.

Veelgestelde vragen

Welke documenten en attesten zijn wettelijk verplicht?

Volgende attesten zijn wettelijk verplicht bij verkoop:

• Asbestattest
• Bodemattest
• EPC-attest
• Elektriciteitskeuring
• Notariële akte zoals een aankoopakte, schenkingsakte of erfenisakte
• Postinterventiedossier (PID) 
• Stedenbouwkundig uitreksel

Als je zelf een woning verkoopt, dan is het belangrijk deze tijdig in orde te brengen. Ze moeten in de verkoopadvertentie en in de verkoopovereenkomst worden opgenomen.

Deze attesten en documenten zijn optioneel

• Conformiteitsattest stookolietank
• Overstromingsgevoeligheidsrapport
• Bewijs van beschermde status

Is een bodemattest wettelijk verplicht bij de verkoop van je huis?

Een bodemattest is  wettelijk verplicht bij de verkoop van elke woning of stuk grond (bebouwd of onbebouwd) in Vlaanderen. Zonder een bodemattest kan de verkoop nietig worden verklaard. Dit attest van de OVAM informeert de koper onder meer over of grond verontreinigd is of niet.

Is een conformiteitsattest wettelijk verplicht bij verkoop?

Een conformiteitsattest of woningkwaliteitsattest is niet wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning, maar kan door de gemeente verplicht zijn. In sommige gemeenten, zoals Gent, is een conformiteitsattest verplicht voor oudere woningen, vaak vooral bij verhuur.

Welke attesten zijn wettelijk verplicht bij de verkoop van een appartement?

Bij de verkoop van een appartement in Vlaanderen zijn de volgende attesten wettelijk verplicht: 

• Asbestattest
• Bodemattest
• EPC 
• Elektrische keuring,
• Postinterventiedossier (PID)
• Stedenbouwkundige inlichtingen

Verder dien je ook extra informatie te krijgen over de syndicus/vereniging van mede-eigenaars.