Scenario 1: je verkoopt eerst je huidige woning
Voordelen:
- Financiële zekerheid: je weet precies welk bedrag je overhoudt aan de verkoop en hoeveel je dus kan spenderen aan een nieuwe woning.
- Geen dubbele maandlasten: je hoeft niet tegelijkertijd de hypothecaire lening voor je oude en nieuwe huis af te betalen.
- Geen overbruggingskrediet nodig: de verkoopopbrengst van je huidige huis is meteen beschikbaar. Hierdoor hoef je geen overbruggingskrediet af te sluiten om de periode tussen aankoop en verkoop te overbruggen.
- Geen tijdsdruk: je kan wachten op een goed bod en hoeft je huis niet onder de marktprijs te verkopen.
Nadelen:
- Geen onderdak: als je niet meteen een nieuwe woning vindt, moet je op zoek naar een tussenoplossing, zoals een bezettingsvergoeding.
Wat is een bezettingsvergoeding?
Nog even in je oude huis blijven wonen nadat het verkocht is? Dat kan! Je kan met je kopers afspreken dat je nog een bepaalde periode in de woning blijft. In ruil betaal je een bezettingsvergoeding. Een ideale oplossing wanneer je nog enkele financiële zaken moet afhandelen of nog geen nieuwe woning hebt gevonden. De exacte vergoeding spreek je samen af met de koper. Vaak wordt hiervoor gekeken naar de marktconforme huurprijs.
Let op: ook aan de bezettingsvergoeding zijn risico’s verbonden:
- Er is geen huurbescherming, wat onzekerheden geeft.
- De woning moet goed verzekerd blijven, wat soms ingewikkeld is wanneer de eigendomsoverdracht al heeft plaatsgevonden, maar de verandering van bewoning niet.
Scenario 2: je koop eerst je nieuwe droomhuis
Voordelen:
- Altijd onderdak: wie eerst een nieuwe woning koopt en dan pas verkoopt, valt nooit zonder onderkomen. Je hoeft maar één keer te verhuizen en hebt alle tijd om je nieuwe stek in te richten.
Nadelen:
- Dubbele maandlasten: je draagt tijdelijk de kosten van twee woningen. De bank kan helpen met een overbruggingskrediet. Dit is een tijdelijke lening die je terugbetaalt zodra je oude huis verkocht is.
Wat is een overbruggingskrediet?
Verhuis je naar je nieuwe woning, maar is je huidige huis nog niet verkocht? Dan biedt een overbruggingskrediet een oplossing. Je sluit dan een tijdelijke lening af, waarmee je de nieuwe woning kan aankopen. Zodra je oude woning verkocht is, gebruik je de opbrengst om die lening terug te betalen.
Let op: ook aan een overbruggingskrediet zijn risico’s verbonden:
- Je betaalt bij een overbruggingsvergoeding doorgaans hogere interesten.
- Een overbruggingskrediet heeft vaak een maximale leningstermijn. Raakt je huis binnen die tijd iet verkocht? Dan moet je de lening verlengen, wat de tranaactie nog duurder maakt.
Wat met je (huidige) hypothecaire lening?
Verkoop je je huidige huis om een nieuwe woning aan te kopen, maar loopt er nog een hypothecair krediet bij de bank? Dan is de vraag: wat gebeurt er met die lening.
De pandwissel: je lening meenemen naar je nieuwe woning
Een pandwissel of hypotheekoverdracht is vaak de goedkoopste keuze als je verhuist. Je verplaatst je lening van je oude huis naar je nieuwe huis. Je behoudt dus je oude rentevoet en de voorwaarden van je contract. Hiermee kan je duizenden euro’s besparen.
Met welke kosten moet je rekening houden?
- Dossierkosten: je lening overzetten, is administratief veel goedkoper dan een volledig nieuwe lening afsluiten. De dossierkosten verschillen van bank tot bank.
- Notariskosten: je notaris hoeft je hypotheek niet helemaal opnieuw in te schrijven in de officiële registers van de overheid (het Kadaster). De notaris maakt enkel een akte op om de lening te verplaatsen van woning A naar woning B. Dit kost meestal tussen de €1.000 en €2.000: een pak minder dan de kosten voor een nieuwe inschrijving Je lening loopt in de tussentijd gewoon door.
- Registratierechten: in Vlaanderen betaal je voor een pandwissel een vast bedrag van €75. Dit is een belasting om de wijziging officieel vast te leggen.
- Wederbeleggingsvergoeding: als een lening vervroegd stopt, betaal je normaal gezien een boete van 3 maanden rente op het bedrag dat je vervroegd afbetaalt. Omdat je bij een pandwissel je lening gewoon behoudt, hoef je deze wederbeleggingsvergoeding niet te betalen.
Hypothecaire lening herzien
Je kan je hypothecaire lening herfinancieren bij je eigen of een andere bank. Dit betekent dat je een nieuwe lening aangaat tegen een laag tarief en daarmee een oude lening, die nog tegen een hoog tarief is afgesloten, terugbetaalt.
Een herziening bij je eigen bank is meestal goedkoper. Door een herfinanciering profiteer je van een lagere rente. Hierdoor betaal je elke maand minder en zijn de totale kosten van je lening lager. Een herfinanciering is meestal pas rendabel vanaf een renteverschil van minstens 1%.
Met welke kosten moet je rekening houden?
- Dossierkosten: stap je over naar een nieuwe bank? Dan betaal je maximaal 350 euro aan dossierkosten. Dit bedrag is wettelijk vastgelegd. Blijf je bij je eigen bank? Dan mag de bank maximaal 175 euro aan dossierkosten aanrekenen.
- Notariskosten: bij de overstap naar een andere bank moet je notaris de oude lening schrappen (handlichting) en de nieuwe lening inschrijven. Dit kost meestal tussen de €1.000 en €2.000.
- Registratierechten: bij een nieuwe lening bij een andere bank betaal je 1% registratierechten en 0,30% inschrijvingsrechten voor de hypotheek. Bij een herfinanciering bij jouw eigen bank betaal je deze kosten niet. Dan wordt de bestaande hypothecaire inschrijving aangepast via een “onderhandse akte” of een aanpassing van het kredietcontract. De onderhandse akte wordt ondertekend door jou en de bank, zonder tussenkomst van de notaris.
- Wederbeleggingsvergoeding: dit is een boete die je aan de bank betaalt omdat je de lening eerder terugbetaalt. Meestal bedraagt dit bedrag 3 maanden rente op het bedrag dat je nog moet afbetalen.
Wederopname van je hypothecaire lening
Bij een wederopname van een hypothecaire lening hergebruik je het kapitaal dat je al hebt afgelost voor de aankoop van een nieuwe woning. Dit moet gebeuren bij de bank waar de oorspronkelijke lening loopt.
Met welke kosten moet je rekening houden?
- Dossierkosten: de bank rekent dossierkosten aan voor de wijziging van de kredietovereenkomst. Deze dossierkosten verschillen van bank tot bank.
- Notariskosten: bij een wederopname (hergebruik) wordt de bestaande hypothecaire waarborg opnieuw gebruikt. Er is dus geen tussenkomst nodig van een notaris voor een nieuwe hypotheekakte.
- Registratierechten: bij een wederopname betaal je geen registratierechten, wat wel het geval is als je een nieuwe lening afsluit.
Huis kopen en verkopen: enkele vragen
Kan je een huis kopen en meteen verkopen?
Ja, je kan een huis kopen en meteen weer verkopen. Vastgoed flippen, een huis met opknapwerk kopen, renoveren en met winst doorverkopen, vraagt wel sterke (financiële) kennis. De belangrijkste aandachtspunten op een rijtje:
- Strenge EPC-regels: er geldt een renovatieverplichting voor nieuwe eigenaars van woningen met een EPC-label E of F. Zij moeten hun woning binnen de 6 jaar naar minimaal label D renoveren. In Wallonië en Brussel geldt er nog geen renovatieplicht als je een woning aankoopt.
- Belasting op meerwaarde: verkoop je binnen de eerste 5 jaar na aankoop, dan betaal je meerwaardebelasting op de winst. Die bedraagt 16,5% (plus gemeentebelasting) voor de verkoop van een tweede verblijf of bouwgrond. Voor de verkoop van je eigen gezinswoning betaal je geen meerwaardebelasting.
Kan je een huis kopen en verkopen binnen het jaar?
Ja, je mag een huis kopen en het binnen een jaar verkopen. In België bestaat er namelijk geen wet die zegt hoe lang je in een huis moet wonen vooraleer je het mag verkopen. Als je een huis binnen de twee jaar na aankoop weer verkoopt, kan je 3/5de van de registratierechten terugkrijgen. Er zijn wel twee belangrijke voorwaarden:
- Je hebt recht op de teruggave als je 12% registratierechten hebt betaald. Kreeg je bij de aankoop al een verlaagd tarief? Dan kom je niet in aanmerking voor terugbetaling.
- De datum op de notariële akte is bepalend. Er mag maximaal twee jaar zitten tussen de datum waarop je het huis kocht en de datum waarop je het weer verkoopt.
Van je een huis kopen en verkopen op dezelfde dag?
Ja, je kan een huis kopen en verkopen op dezelfde dag. Hierbij gebruik je de verkoopopbrengst van je huidige woning meteen voor de aankoop van je nieuwe woning. Dit vereist duidelijke afspraken tussen jou en de koper van je huidige woning. Het is belangrijk dat de notaris de aktes voor verkoop van je oude woning, aankoop van je nieuwe woning en eventueel een pandwissel allemaal op dezelfde dag opstelt.
Kan je je registratierechten meenemen?
Nee, sinds 1 januari 2024 is de meeneembaarheid van registratierechten (verkooprechten) in Vlaanderen afgeschaft. Dit betekent dat je de belastingen die je op een vorige woning betaalde, niet meer kan verrekenen bij de aankoop van een nieuwe woning.
Tekst gecontroleerd door Kenneth Vansina, expert Verzekeringen & Financiën
Kenneth Vansina is algemeen directeur van Mijnvergelijker.be. Naast die overkoepelende rol is hij ook expert financiën en verzekeringen voor Spaargids.be, het financiële luik van Mijnvergelijker.be. Voor de overstap naar Mijnvergelijker.be in 2022 was hij chief customer experience bij directe verzekeraar Yuzzu. Bij Yuzzu focuste hij sterk op de klantenbeleving en de verbetering van de gebruikservaring. Deze aanpak trekt hij ook door bij Mijnvergelijker.be.
Meer over Kenneth Vansina