Wat is een bulletkrediet?
Een bulletkrediet, eindetermijnkrediet, in-finelening of krediet op vaste termijn is een hypothecaire lening waarbij je tijdens de looptijd enkel rente betaalt en de hoofdsom (het geleende bedrag) in één keer terugbetaalt op de eindvervaldatum.
Voor wie is een bulletkrediet interessant?
Bulletkrediet particulier
Een bulletkrediet wordt vaak gebruikt voor de aankoop van een tweede woning of om een overbrugging te maken bij de aankoop van een nieuwe woning voordat de oude is verkocht.
Terugbetaling
Het geleende bedrag wordt op het einde van de rit meestal terugbetaald door het geld dat vrijkomt uit je groepsverzekering of levensverzekering of uit de verkoop van je oude woning.
Voorbeeld
Thomas (45) is bediende met een mooi spaarpotje, maar hij wil dit niet volledig opgebruiken voor de aankoop van een appartement aan de kust dat hij wil verhuren. Hij verwacht over 10 jaar een aanzienlijke som geld uit de verkoop van een ouderlijke woning of het vrijkomen van een groepsverzekering.
De aanpak: Thomas sluit een bulletkrediet af van € 200.000 met een looptijd van 10 jaar.
- Maandelijkse last: Thomas betaalt enkel de rente (bijv. 3%). Dit komt neer op ongeveer € 500 per maand. Omdat hij geen kapitaal aflost, blijft de maandlast laag en kan hij deze gemakkelijk dekken met de huuropbrengsten van het appartement.
- Op afhandeling: Na 10 jaar komt zijn groepsverzekering vrij. Met dit kapitaal betaalt hij de € 200.000 in één klap terug aan de bank. De verzekeringsmaatschappij van de groepsverzekering stort het geld rechtstreeks door naar de bank om de lening af te lossen.
Het resultaat: Thomas heeft het appartement kunnen kopen zonder zijn huidige levensstandaard aan te tasten, terwijl de huurders indirect zijn interesten hebben betaald.
Bulletkrediet zelfstandigen
Een bulletkrediet is voor zelfstandigen een flexibele kredietoplossing voor investeringen in vastgoed of bedrijfsmiddelen.
Terugbetaling
Een bulletkrediet voor zelfstandigen is vaak gekoppeld aan een IPT (Individuele Pensioentoezegging) of VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen). Je betaalt tijdens de looptijd privé enkel de intresten, waardoor je maandlasten zeer laag blijven. Het kapitaal van het krediet betaal je pas op de eindvervaldag terug met het opgebouwde kapitaal uit je IPT. De terugbetaling gebeurt m.a.w. rond je pensioenleeftijd.
Voorbeeld
Sarah (40) is een zelfstandig consulent met een vennootschap. Ze wil een privépand kopen, maar wil niet dat haar privé-maandlasten te hoog oplopen. Ze bouwt via haar vennootschap al jaren een IPT (Individuele Pensioentoezegging) op.
De aanpak: Sarah sluit privé een bulletkrediet af voor de aankoop van haar woning. Ze koppelt dit krediet aan haar IPT-polis.
- Tijdens de looptijd: Sarah betaalt privé enkel de maandelijkse rente aan de bank. Haar vennootschap betaalt ondertussen de premies voor de IPT-polis. Deze premies zijn voor de vennootschap aftrekbaar als beroepskosten.
- De koppeling: de bank aanvaardt de IPT-polis als onderpand. Er wordt afgesproken dat het eindkapitaal van de pensioenpolis gebruikt zal worden om het krediet af te lossen.
- De afhandeling: wanneer Sarah met pensioen gaat, wordt het kapitaal van de IPT uitgekeerd. Na aftrek van de eindbelasting wordt dit geld rechtstreeks gebruikt om het kapitaal van het bulletkrediet bij de bank terug te betalen.
Het voordeel voor Sarah:
- Liquiditeit: ze behoudt privé meer cashflow omdat ze geen kapitaal hoeft af te lossen tijdens haar actieve loopbaan.
- Fiscaal dubbelop: haar vennootschap financiert de terugbetaling van haar privéwoning via een fiscaal gunstige weg (de IPT-premies).
- VAPZ-variant: als Sarah een VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen) heeft, dan kan ze een voorschot opnemen op de al opgebouwde reserves van dat pensioenplan om bijvoorbeeld renovatiewerken te financieren, wat ook weer de druk op haar privébudget verlaagt.
Voordelen van een bulletkrediet
- Lage maandlasten: je betaalt alleen interesten, waardoor je meer financiële ademruimte hebt tijdens de looptijd.
Risico’s van een bulletkrediet
- Eindfactuur: op de einddatum moet je over voldoende kapitaal beschikken om het volledige geleende bedrag terug te betalen.
- Totale kostprijs: je lost het kapitaal tijdens de looptijd niet af. Je betaalt over de gehele looptijd dus interest op het volledige bedrag. Dit kan leiden tot hogere totale kosten in vergelijking met een klassieke lening. Bij een klassieke hypothecaire lening betaal je geleende bedrag geleidelijk aan terug. Het bedrag van de te betalen interesten verkleint dus.
- Hogere bulletkrediet rentevoet: omdat de bank het kapitaal pas op het einde van de looptijd terugkrijgt, ligt de rentevoet vaak iets hoger dan bij een klassieke hypothecaire lening.
- Kortere looptijd: de looptijd van een bulletkrediet is vaak korter. Dit betekent dat je het geleende bedrag sneller moet hebben om de bank terug te betalen.
Let op: de FSMA en de FOD Economie raden het af om een bulletkrediet af te sluiten in combinatie met een levensverzekering (tak 21 of tak 23). Het opgebouwde kapitaal uit je tak 21- of tak 23-verzekering moet waarschijnlijk het geleende bedrag van het bulletkrediet op het einde van de rit terugbetalen. Als de tak-producten minder opbrengen dan gehoopt, dan heb je aan het einde van de looptijd niet genoeg geld om je lening volledig terug te betalen. Aan een tak 21- en tak 23-verzekering zitten er namelijk ook risico’s verbonden. Zo krijg je niet altijd een winstdeelname.
Verschil bulletkrediet en een klassieke hypothecaire lening
Bij een hypothecaire lening betaal je maandelijks een vast bedrag af. Je betaalt dus een gedeelte kapitaal en een gedeelte interesten af.
Bij een bulletkrediet betaal je maandelijks enkel de interesten op het geleende bedrag. Het bedrag dat je maandelijks betaalt, ligt dus veel lager, maar je moet de koopsom op het einde van de looptijd wel in één keer kunnen terugbetalen.
Voor de bank je een bulletkrediet verstrekt, vragen ze vaak of je een grote eigen inbreng hebt of legt ze een hypotheek op een ander onroerend goed.
Combinatie van beide
Sommige financiële instellingen bieden een gemengd hypothecair krediet aan:
- Fase 1: je sluit een klassieke hypothecaire lening af en betaalt terug in een vaste maandelijke termijnen.
- Fase 2: na fase 1 wordt de lening omgezet in een bulletkrediet. Je betaalt vanaf dan alleen de interesten terug. Het nog verschuldigde bedrag betaal je op het einde van de looptijd terug.
Welke bank geeft een bulletkrediet?
Er zijn verschillende Belgische banken en verzekeraars die bulletkredieten aanbieden, vaak voor een vastgoedproject, zoals een tweede woning of overbrugging. Enkele banken die een bulletkrediet aanbieden:
- BNP Paribas Fortis
- Bank Van Breda
- vdk bank
- Patronale Life
- …
Kan je een bulletkrediet vervroegd terugbetalen?
Ja, je kan een bulletkrediet vervroegd terugbetalen. Je kan gedeeltelijk of volledig doen. Hou hierbij wel rekening dat je vaak een wederbeleggingsvergoeding moet betalen aan de bank. Deze ‘boete’ is vaak gelijk aan 3 maanden interesten.
Hoeveel eigen inbreng bij bulletkrediet
Voor een bulletkrediet verwacht de bank een eigen inbreng van 20% tot 30% van de totale aankoopwaarde (inclusief kosten. Naast een hogere eigen inbreng verwacht de bank vaak ook extra garanties. In dit geval dient een groepsverzekering of een ander vastgoedpand als (gedeeltelijke) waarborg om het risico te dekken.
Tekst gecontroleerd door Kenneth Vansina, expert Verzekeringen & Financiën
Kenneth Vansina is algemeen directeur van Mijnvergelijker.be. Naast die overkoepelende rol is hij ook expert financiën en verzekeringen voor Spaargids.be, het financiële luik van Mijnvergelijker.be. Voor de overstap naar Mijnvergelijker.be in 2022 was hij chief customer experience bij directe verzekeraar Yuzzu. Bij Yuzzu focuste hij sterk op de klantenbeleving en de verbetering van de gebruikservaring. Deze aanpak trekt hij ook door bij Mijnvergelijker.be.
Meer over Kenneth Vansina