Hoeveel eigen inbreng heb je nodig voor de aankoop van een woning?

Wat is een eigen inbreng?

De eigen inbreng voor een woning is het bedrag dat je zelf op tafel kan leggen als je een woning wil kopen. De rest kan je lenen. 

Doorgaans bedraagt die minimale eigen inbreng 10% tot 20% van de aankoopprijs van de woning. Daarnaast moet je ook alle bijkomende kosten zelf dragen. 

De Nationale Bank van België stimuleert de commerciële banken namelijk om voor het gros van hun leningen hoogstens 80% of 90% van de waarde van de woning te lenen zodat ze een buffer hebben om eventuele wanbetalingen op te vangen.  Voor een beperkt aantal mogen ze tot 100% en meer lenen.

Hoe bereken je je eigen inbreng?

1. Bepaal de aankoopprijs van de woning
2. Bereken de bijkomende kosten: 

• Bij de aankoop van een woning betaal je naast de aankoopsom ook registratierechten en notariskoaten.
• Sluit je een lening af, dan moet je ook rekening houden met de kosten die bij die lening komen (schattingkosten, dossierkosten, notariskosten, registratiekosten,…)
• Waarschijnlijk moet je ook een schuldsaldoverzekering afsluiten.
• En vergeet de brandverzekering niet.

Je moet dan 10% of 20% van de waarde van je woning plus de bijkomende kosten zelf kunnen dragen.

Factoren die invloed hebben op hoeveel je kan inbrengen:

Dit zijn de belangrijkste factoren die bepalen hoeveel eigen inbreng je moet voorzien:

• Bijkomende kosten: notariskosten, registratiekosten en andere kosten die bij de aankoop van een woning horen en de kosten van de lening, worden vaak niet gefinanciert door de bank. Je moet dus nog voldoende spaargeld voorzien om deze kosten zelf te betalen.
• Financiële draagkracht en risicoprofiel: je netto-inkomen, erfenissen, de beschikbare hoeveelheid spaargeld en schenkingen bepalen hoeveel eigen inbreng je kan voorzien. De bank kijkt na of je na aftrek van je maandlasten nog voldoende leefbudget overhoudt. 
• Type woning en doel: bij de aankoop van een tweede woning of een investeringspand wordt vaak een hogere eigen inbreng gevraagd dan bij een eerste eigen woning.
• Regio: hoe hoger de vastgoedprijzen in een bepaalde regio, hoe meer eigen inbreng je meestal moet voorzien. Zo zijn woningen in grootstedelijke en verstedelijkte gebieden veel duurder dan in landelijke gebieden. Wie in de Vlaamse Rand of Antwerpen een woning wil kopen, betaalt dus meer dan wie op zoek is naar een woning in West-Vlaanderen of Limburg. 

Let op: zorg voor een spaarbuffer. Financiële experts adviseren om een spaarbuffer van drie tot zes keer je netto-maandloon te voorzien. Koop je een woning met energielabel E of F, dan moet je een nog grotere spaarbuffer voorzien. Bij de aankoop van een woning met energielabel E of F moet je namelijk binnen de zes jaar na aankoop renoveren naar een label D of beter. En renovatiekosten lopen sneller op dan je denkt, zorg dus voor een voldoende grote spaarbuffer.

Hoe zit het met de Loan-to-Value?

De Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van een lening en de marktwaarde van het onderpand. Bij de aankoop van een eerste eigen woning is het onderpand vaak de woning zelf. 

Een lagere LTV betekent een lager risico voor de bank. Hoe lager het risico, hoe sneller de bank bereid is om jou een lening te geven. 

Bovendien zorgt een lagere LTV meestal ook voor een lagere rentevoet. De Nationale Bank bepaalt dat de LTV van een hypothecaire lening in België best niet hoger is dan 90%. Dit wil zeggen dat de bank jou bij voorkeur maximaal 90% van de aankoopprijs van het huis leent.

LTV = (openstaande hypotheeksom / marktwaarde woning) 

de openstaande hypotheeksom is bij de start van je hypothecair krediet het bedrag dat je kreeg van de bank. Nadien zakt het stelselmatig, iedere keer je een deeltje kapitaal terugbetaalt aan de bank.

Veelgestelde vragen over eigen inbreng

Op welke voordelen heb je recht?

De aankoop van een woning is duur. Daarbovenop moeten woningen tegenwoordig aan strenge klimaatregels voldoen. Zo hamert de overheid sterk op de overschakeling van aardgas naar een warmtepomp om woningen te verwarmen. Wie een woning aankocht met een EPC-label E of F moet die ook binnen de zes jaar renoveren naar een EPC-label D of beter. 

Gelukkig kunnen beginnende kopers aanspraak maken op enkele voordelen:

• Verlaagde registratierechten: sinds 1 januari 2025 betaal je voor de aankoop van een enige, eigen woning slechts 2% registratierechten op de aankoopprijs. Voordien was dit nog 3%. 
• Dit verlaagde tarief moet uitdrukkelijk worden aangevraagd in de notariële akte.
• Het verlaagde tarief van 1% voor woningen die een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER) of sloop/heropbouw ondergingen, is daarentegen sinds 2025 niet meer van toepassing.
• Mijn EPC-labelpremie: dit is een premie van de Vlaamse overheid voor grondige energiebesparende werkzaamheden in een woning of appartement. Als je een woning met een slecht EPC-label verbeterde, heb je er recht op als het dossier voor eind 2025 werd opgemaakt en je de premie aanvraagt voor 1 juli 2026.

Kan je een woning kopen zonder eigen inbreng?

Ja, dit is mogelijk, ook al vraagt de Nationale Bank aan de commerciële banken om voor de meerderheid van de leningen het bedrag te beperken tot 80% à 90% van het geleende bedrag.

Vergeet niet dat je de bijkomende kosten, zoals notariskosten, wel nog zelf moet betalen.

Hoeveel eigen inbreng voor een huis van 400.000 euro?

• Eigen inbreng: aangezien banken doorgaans maximaal 90% van de aankoopprijs financieren, moet jijzelf minimaal 10% van de aankoopprijs voorzien. 
• Daarnaast moet je ook alle bijkomende kosten financieren.

Formule:

• Minimale inbreng: 10% van de aankoopprijs + bijkomende kosten