Hypothecaire lening: welke kosten komen erbij kijken?

Kosten bij de bank

Om je hypothecaire lening in orde te brengen, moet je bank heel wat administratie verwerken. Daar zijn kosten aan verbonden, zoals dossierkosten en soms ook schattingskosten. Een overzicht:

Dossierkosten

De meeste banken rekenen een administratieve vergoeding aan om je hypothecair krediet in orde te maken. Deze dossierkosten zijn wettelijk beperkt tot maximaal 350 euro. De meeste banken vragen het maximumbedrag.

Schattingskosten

Bij een hypothecaire lening wil de bank zeker zijn dat je woning voldoende waard is als waarborg. Zo hebben ze iets om op terug te vallen, mocht jij je lening niet correct afbetalen. Je bank kan hiervoor beslissen om je pand te laten schatten. Deze schattingskosten kunnen behoorlijk variëren. Bij sommige banken betaal je niets, terwijl de schattingskosten bij andere banken tot wel 900 euro kunnen oplopen.

Schuldsaldoverzekering

Een schuldsaldoverzekering is in essentie een overlijdensverzekering gekoppeld aan je hypothecaire lening. 

Als jij of je partner overlijdt tijdens de looptijd van de woonlening, dan: 

• wordt het openstaande saldo gedeeltelijk of volledig door de verzekeringsmaatschappij afgelost, afhankelijk van de gekozen dekking.
• hoeft de langstlevende partner (of de erfgenamen) dat deel van de lening niet meer af te betalen. 

De kostprijs van een schuldsaldoverzekering hangt af van verschillende factoren: je leeftijd, het geleende bedrag, je gezondheid, het dekkingspercentage… In totaal loopt de prijs al snel op tot enkele duizenden euro’s per persoon. Door verschillende aanbieders te vergelijken, kan je flink besparen.

Tip: kijk niet enkel naar het premiebedrag, maar naar de totale kostprijs van je contract.

Schuldsaldoverzekering berekenen

Kosten bij de notaris

Een hypothecaire lening moet officieel vastgelegd worden in een hypothecaire kredietakte door de notaris. 

Wat staat er in een hypothecaire kredietakte?

• Het bedrag dat je leent
• De looptijd van de lening
• De rentevoet
• De terugbetalingsvoorwaarden
• De waarborg (meestal een hypotheek op de woning)

Voor het opstellen van de kredietakte rekent een notaris verschillende kosten aan, zoals registratierechten, ereloon, hypothecaire inschrijvingsrechten en de aktekosten. Een flink deel van die kosten, moet hij doorstorten aan de overheid.

Registratierechten op de kredietakte

Registratierechten op de kredietakte staan los van de registratierechten op de aankoop van je woning. Ze hebben betrekking op de hypotheek op je woning, die de bank als waarborg neemt. Op de officiële registratie van die hypotheek betaal je dus registratierechten.

Hoe worden die registratierechten berekend?

Je betaalt 1% belasting op het leenbedrag + de zogenaamde aanhorigheden (10 % van het leenbedrag). 

Een voorbeeld:

• Lening: € 200.000
• Aanhorigheden (10%): € 20.000
• Registratierechten: 1% van € 220.000 = € 2.200

Daarnaast betaal je ook een klein vast bedrag, het ‘recht op geschriften’, van 50 euro.

Inschrijvingsrecht

Het inschrijvingsrecht, ook wel hypotheekrecht genoemd, is een belasting van 0,30% die wordt berekend op het geleende bedrag en de bijhorende kosten (aanhorigheden).

Ereloon

Het ereloon van de notaris dekt alle werkzaamheden die bij het opstellen van de kredietakte horen: het nakijken van je kredietovereenkomst, juridisch advies, het opmaken van de akte en de communicatie met de bank.

Dit ereloon is wettelijk vastgelegd. Vergelijken of onderhandelen heeft dus geen zin.

Het ereloon wordt berekend als een percentage van het geleende bedrag, volgens degressieve schijven. Hoe hoger het leenbedrag, hoe lager het percentage. Voor sociale leningen geldt een extra vermindering.

Op het ereloon is btw verschuldigd.

Administratieve kosten

De notaris rekent extra administratieve kosten aan voor de voorbereiding, opzoekingen en administratieve formaliteiten die niet in het ereloon zitten. Denk aan opzoekingen in het kadaster, stedenbouwkundige en fiscale informatie en de praktische afhandeling van de akte.

Deze kosten zijn eigen aan het kantoor en kunnen dus verschillen. Hou rekening met een maximum van 800 à 1.000 euro (+ 21% btw). 

Hoeveel kost het om mijn lening vervroegd terug te betalen?

Als je je lening versneld wil terugbetalen, kan je bank je daarvoor een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen. Dat is een soort schadevergoeding voor de intrestinkomsten die de bank misloopt.

Bij een hypothecair krediet is deze vergoeding wettelijk beperkt tot maximaal drie maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde kapitaal. Vergelijk de wederbeleggingsvergoeding dus altijd met de intresten die je uitspaart, om te beoordelen of het echt de moeite loont om je lening vervroegd af te betalen. 

Tip: je bank is niet verplicht om de maximale wederbeleggingsvergoeding aan te rekenen. Onderhandelen is dus altijd een goed idee.

Bereken de kosten

Met onze simulator krijg je in een paar klikken een helder overzicht van alle kosten bij een vervroegde afbetaling van je hypothecaire lening. Zo weet je meteen of versneld terugbetalen interessant is.

 

Hoeveel kost een herfinanciering van mijn hypothecaire lening?

Bij een herfinanciering vervang je jouw lopende hypothecaire lening door een nieuwe lening met aeen lagere rentevoet. Zo’n herfinanciering betekent extra werk voor de bank, en dus ook extra kosten.

Kosten herfinanciering bij je eigen bank

• Wederbeleggingsvergoeding: omdat je bank haar geld opnieuw moet uitlenen tegen een lagere rente, rekent ze een wederbeleggingsvergoeding aan: meestal zo’n drie maanden intrest.
• Dossierkosten: wettelijk begrensd tot maximaal 175 euro. 

Let op: je bank is niet verplicht om je vraag tot herfinanciering van je woonkrediet te aanvaarden. Je kan altijd aankloppen bij een andere bank.

Kosten herfinanciering bij een andere bank

Ook als je overstapt naar een andere bank moet je bij een herfinanciering van je woonkrediet een wederbeleggingsvergoeding betalen. Die bedraagt zo’n 3 maanden rente en is bestemd voor je oude bank. En daar stoppen de kosten niet. Je betaalt ook: 

• Dossierkosten: je nieuwe bank mag je maximaal 350 euro aan dossierkosten aanrekenen. 
• Notariskosten: voor een herfinanciering bij een andere bank moet je langs de notaris passeren. De kosten kunnen snel oplopen: 
  • Handlichting: het schrappen van de oude hypotheek bij je huidige bank kost ongeveer 1.000 euro. 
  • Hypothecaire inschrijving: de nieuwe hypotheek moet geregistreerd worden. Reken samen met het ereloon van de notaris op 1% van het geleende bedrag.

Simulator herfinanciering hypothecaire lening