Je hebt een eigen woning, leert iemand kennen en wil samen een nieuwe woning kopen. Je wil je huidige huis niet verkopen, maar overweegt het te verhuren. Op het eerste gezicht lijkt dit een interessante manier om een extra inkomen op te bouwen, maar er zijn heel wat aandachtspunten. Wij zetten de belangrijkste op een rij.
Kan je een tweede hypothecaire lening krijgen als je je eerste woning behoudt?
Ja. Het feit dat je al eigenaar bent van een woning sluit een tweede hypothecaire lening niet uit. De bank maakt wel een grondige analyse of je beide kredieten kan dragen. Daarbij kijkt de bank onder meer naar:
- Je netto-inkomen
- De maandelijkse afbetaling van je bestaande lening
- De hoogte van de nieuwe lening
- Je eigen inbreng
- Eventuele huurinkomsten uit de eerste woning
Meestal houden banken rekening met toekomstige huurinkomsten, al gebeurt dat meestal niet voor 100%. Vaak neemt de bank slechts een deel van de verwachte huur mee in de berekening, omdat een woning tijdelijk leeg kan staan of onverwachte kosten met zich kan brengen.
Wat als de timing niet overeenkomt?
Een veelvoorkomend probleem is de overgangsperiode. Misschien heb je al een nieuwe woning gekocht terwijl je huidige woning nog niet verhuurd is. Of net omgekeerd: je hebt al huurders gevonden, maar zelf nog geen nieuwe woning.
Mogelijk kan een kapitaalvrijstelling een oplossing bieden. Dit is een lening waarin je gedurende een afgesproken periode (bijvoorbeeld 12, 18 of 24 maanden) enkel interesten afbetaalt en geen kapitaal. Hierdoor geniet je van een tijdelijk verlaagde maandlasten, waardoor de financiële druk tijdens de verhuisperiode beperkt blijft.
Niet elke bank biedt een kapitaalvrijstelling aan. Dit verschilt per bank en is vaak afhankelijk van je specifieke financiële situatie en de onderhandelingen.
Een kapitaalvrijstelling is geen kwijtschelding
Het kapitaal dat je tijdens de vrijstelling niet hebt betaald, moet je achteraf terugbetalen. Ofwel wordt het kapitaal verdeeld over de resterende maanden van je lening, waardoor je maandlasten verhogen. Sommige banken staan ook toe om de totale duur van je lening te verlengen. Welke optie je ook kiest, een kapitaalvrijstelling zorgt er altijd voor dat je hypotheek aan het einde van de rit duurder uitvalt.
Verschil tussen het overbruggingskrediet en kapitaalvrijstelling
Een overbruggingskrediet is specifiek ontworpen om de periode te overbruggen tussen de aankoop van een nieuw huis en de verkoop van je oude huis. De bank schiet de verwachte waarde van de verkoop voor en eist dat dit krediet in één keer wordt terugbetaald, zodra de verkoopakte is ondertekend.
Als jij je eerste huis gaat verhuren, komt er geen grote kapitaalsom vrij waarmee je het overbruggingskrediet aan het einde van de looptijd in één keer kan terugbetalen. Met ander woorden: een overbruggingskrediet kan in de situatie van verhuur niet worden ingezet.
Hou rekening met extra kosten bij verhuur
Een woning verhuren lijkt soms eenvoudig, maar er komen meer kosten bij kijken dan veel eigenaars verwachten. Het is verstandig om niet enkel naar de maandelijkse huurprijs te kijken, maar ook een financiële buffer aan te leggen voor onverwachte uitgaven. Denk onder meer aan:
- Onderhoud en herstellingen
- Periodes zonder huurder
- Brandverzekering
- Onroerende voorheffing
- Eventuele renovaties
- Kosten bij huurderwissels
Let op: niet alleen jij als eigenaar moet een brandverzekering afsluiten. Ook jouw huurders zijn wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten. Dit dekt hun huurdersaansprakelijkheid. Zij moeten de woning namelijk als goede huisvader bewaken en in dezelfde staat terugbezorgen na de huurperiode.
Verhuren of verkopen?
Of het beter is je woning te verhuren of verkopen, hangt af van jouw situatie. Stel dat je de woning binnen enkele jaren toch wil verkopen, dan kan een onmiddellijke verkoop interessant zijn. Aan verhuur zijn zowel voor- als nadelen verbonden.
Voordelen
- Je bouwt verder vermogen op
- De huurder helpt mee je lening af te betalen
- Je behoudt een vastgoedbelegging die op lange termijn mogelijk in waarde stijgt
Nadelen
- Belasting op huurinkomsten: bij verhuur aan particulieren wordt je belast op het kadastraal inkomen van je gebouw, bij verhuur aan een bedrijf of aan iemand die in het gebouw beroepsactiviteiten uitoefent, belast de overheid je werkelijke netto huurinkomsten.
- Extra kosten: periodes zonder huurder, onderhoud, herstellingen, renovaties, enz. zijn extra kosten voor jou als verhuurder.
- Strengere energienormen waardoor investeringen nodig kunnen zijn.
Kortom: wie zijn huis als investering wil behouden, kan op lange termijn een mooi vermogen opbouwen. Maar wie vooral financiële zekerheid zoekt of weinig marge heeft, doet er goed aan ook het scenario van een verkoop te overwegen.
Ben je nog op zoek naar een hypothecaire lening voor jouw eerste of tweede woning? Vergelijk rentevoeten bij verschillende banken via Mijnvergelijker.be.